什么？锐评君的第一反应是，这家早在2020年就开卖的楼盘，到现在还没卖完？
打开南京网上房地产，原来项目首开以来累计推出16栋（还有2栋待加推）共1420套房源，截至目前去化不到6成。要知道，隔壁楼盘开盘晚了半年，整体去化却近7成。
那么，联发云启业主们反映的开发商虚假宣传、降价卖房，究竟是什么情况呢？
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最近，一位网友通过领导留言板投诉：
“去年7月，冲着开发商宣传的地铁5号线南延软件园站、双子塔、软件园中学、诺德安达双语学校等利好选择了联发云启。但今年通过江苏软件园管委会得知，区域内并没有相关规划。”
业主展示了案场前期的相关宣传资料：
案场的区位图上，曾清晰标注了地铁5号线南延的位置示意，销售表示江苏软件园站与项目直线距离仅500米左右；
样板间门口曾有醒目的宣传板，第三条“须有学霸聚集”内容里，诺德安达双语学校赫然在列；
项目联合贝壳的“红盘8大必买理由”出街文案里，第五条提到三环商业环伺，约150米双子塔商业综合体在侧。
但“理想丰满、现实骨感”，江苏软件园管委会在给业主的最新回复中明确了：
第一，地铁5号线是否南延由地铁公司决定；
第二，整个软件园区域内暂无双子楼及诺德安达双语学校的建设规划。据工作人员透露，此前诺德安达双语学校确实有进驻南京的意向，但不知何故放弃了来南京的计划；
第三，区域内有江苏软件园中学的规划，该学校拟选址地块位于正方大道以南、科技大道以东，目前已启动方案设计、土地手续办理等前期工作，学校品牌暂未确定。
对此回应，部分业主表示不能接受：“当时看了方山、正方新城、禄口的新盘，联发云启周边有地铁、商场、学校的规划打动了我，没想到现在打脸了。”
而开发商的操作，却让人不解。
在对联发云启的最新实探中，锐评君发现分发给买房人的户型单页上，区位图里并没有双子楼等规划示意。
但案场大屏的区位图上，却能看到双子塔的字样。置业顾问表示：“双子塔是区域内规划的商业综合体，距离项目约1.5公里左右；未来区域内还有四块商业用地，全部落地后不亚于现在的百家湖。”
被问到区位图里没有出现的双语学校和地铁5号线南延，置业顾问解答：“项目附近已有软件园幼儿园、东吉湖小学开办，双语学校没了下文，我们也就不提了。地铁5号线南延的信息现在还能在网上查到，但现在也不好说。”
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“当初宣传的配套不翼而飞也就罢了，开发商还降价销售，给前期业主造成了巨大损失。”还有不少业主对开发商降价卖房的行为不满。
据了解，2020年11月初联发云启首开时，拿出了2个点的优惠。当时的4栋楼销许均价为23540元/㎡，折后均价约23070元/㎡。
去年下半年起，楼市大行情冰冻。南京一批远郊盘开启打折卖房潮，联发云启也不例外。10月份，项目喊话“放价到底”，最高优惠17万/套。
以16号楼404室举例，该房源备案单价为22370元/㎡，优惠后单价为20804元/㎡，足足降了1566元/㎡。
今年南京限购、限售放宽，房贷利率回归4字头，一揽子政策利好下情况会好一些吗？并没有。
这不，微博上有业主转发了项目特价卖房的海报：“买房吗？联发云启这种，买得了吃亏买得了上当。”
中介群发的特价工抵房信息里，锐评君注意到：一套96㎡的低楼层房源和一套109㎡的中间楼层房源，单价均不到1.9万/㎡。
现在，买房人去案场依然能享受购房优惠。“之前的优惠都收回了，最新活动是7天内签约，可享受9.3折优惠。”置业顾问表示。
以一套面积约124㎡的三房举例，备案单价为23600元/㎡，折后单价为21948元/㎡，总价可优惠20万左右。
南京网上房地产数据显示，联发云启住宅总均价为21772元/㎡，而今年6月的均价仅为19353元/㎡。以购买98㎡户型为例，前期买房得多花近24万元，难怪业主们着急了。
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楼市行情回暖缓慢，南京非热门板块楼盘降价卖早已不是新鲜事儿。但联发云启涉嫌虚假宣传并降价卖房，引起前期业主不满的情况还真不多。我们认为，这是板块困局和开发商营销水平不佳的综合反映。
官方的规划中，正方新城的起点可不低。这里对标“一谷两园”软件产业聚集区，将是江宁重点打造的新兴科技板块，云集微软、IBM、HP、甲骨文、中兴等约700家科技企业，预计容纳居住人口19万人，高素质就业人口30万人。
市场无差别火热时，正方新城吸引了银城、荣盛、路劲、新城、联发、龙光等一众开发商进驻，板块内的新房以小户型低总价的优势吸引了一批刚需买家。
随着江北自贸区、江宁滨江等可替代性的2字头板块涌现；市场行情下行等多方影响，正方新城的“内忧”逐渐显现。
一方面，规划配套很难落地。以联发云启所在的科技大道一带举例，目前仅有幼儿园、小学、社区底商等为数不多的配套支撑；业主日常出行，到地铁站有“尴尬的五公里”；医疗配套也亟待完善。
另一方面，新房、二手房去化周期长。区域内新房库存过高，几家楼盘未售房源超过1500套；扎堆挂牌的次新房打起价格战，新房不得已降价，恶性循环。
这个时候，开发商的营销水平至关重要，很显然联发并没能出类拔萃。举几个例子：
① 在宣传板块配套利好时，联发忘了“规避风险”。关于地铁5号线南延的源头，要追溯到2019年5月江宁区政府官网发布的一则《对江宁区十七届人大三次会议 第JNRD1703006号建议的答复》。从这份答复来看，地铁5号线南延仅为建议，而非正式官宣。联发将其展示在案场的区位图上，从而埋下了如今业主控诉其虚假宣传的因果。
去年5月，官方指出5号线延伸短期内无法实现
② 在进行产品定位时，联发有没有考虑“脚踏实地”？我们知道，正方新城是刚需青睐的板块，前期的银城蓝溪郡、荣盛隽峰，现在在售的山语春风，甚至是地铁口的上宸云际、玖华府等起步户型多在79㎡、89㎡左右，而联发云启直接做了起步98㎡的三房两卫户型。可别小看这十多平的差异，对刚需来讲，差价的几十万可以用来买辆不错的代步车了。
③ 卖房时，能否多点真诚，少点套路？去过联发云启售楼处的买房人会发现，案场沙盘的不少楼栋上都挂着“即将售罄”的红布条。事实上，这些楼栋的房源真的快卖光了吗？官方数据可见真章，比如4号楼共76套房源，尚有20套待售；8号楼共80套房源，也有20套没卖完……
联发云启的实例，或将为开发商敲响警钟：市场行情越难，房企越要站在买房人的角度，做好产品、做好营销，与业主共进退，方能走得更远。
