某文旅文化旅游度假区
前言
“某市州旅游业要在‘十三五’开局之年实现开门红，旅游业要在三产发展中打头阵！
”2月26日，在2016年某市州旅游工作会议上，某市州旅游局党组书记何文说。某市州正以全域旅游为抓手，着力描绘气势恢宏、生机勃勃的旅游发展新篇章。
按照某市州党委“促进旅游业与其他产业深度融合、与周边旅游景区联动，打造连接贯穿某市州、一二三产业融合、城镇乡村互动，带动千亿元投资、十万人就业的天山北麓黄金文化旅游产业带”的决策部署，旅游业将以建设“丝绸之路经济带旅游创新区”为目标，坚持“四个围绕”、“三个导向”，借力“互联网+”、“创新+”，突出景区景点提质升级和乡村旅游快速发展两大重点，启动“全域旅游、智慧旅游”创建工作。
近几年来某市州旅游事业克服重重困难，实现了持续发展。但随着越来越高的发展需求，旅游业发展的瓶颈问题逐一凸显出来。丰富的旅游资源、完善的基础配套设施及良好自然生态环境，已成为消费者的首选。所以整合旅游资源，打造精品旅游项目已迫在眉睫，
本项目注重观光、生态、娱乐、教育、餐饮、度假六大板块有机组合，实行观光和参与相结合的旅游模式，形成该地旅游景色中最有特色或最有魅力的重要组成部分，可以起到强烈的广告吸引和留住效应。依托某镇、五家渠两地周边良好的自然环境，丰富的旅游资源，“某文旅主题文旅度假区”具备良好的旅游开发条件，发展潜力巨大，并具有良好的市场前景。
我单位有幸受开发建设单位委托，组织有关技术人员就开发某市市某镇下三工村“某文旅”景区项目作了深入的调查研究和分析，本着客观、公正、科学、负责的原则和态度，特编写了如下项目建议书。
由于某省独特的环境条件，在夏季，由于大部分城市城区取消夜市，大部分旅游区也开始打造“夜市”来吸引游客，但是到了冬季，夜市往往就没有市场了，某省冬季时间较长，在漫长的冬季，特别是带孩子的朋友，害怕孩子外出感冒，于是长时间呆在家里，就算是外出不是去商场就是去滑雪，要不就是去游泳馆等一些室内游乐场所，这些室内游乐场所都有一个特性，往往一个地方只有单一的项目，想玩其他项目只能在开车去另一个消费场所，游乐项目单一化导致消费人流量较少，消费者年龄单一化，造成孩子玩、大人看，要么就是大人想玩的孩子没人管的现象。
随着房地产调控政策的实施，需求与资金使地产企业面临的压力越来越大，转型势在必行，越来越多的企业看好地产+旅游+休闲农业的融合，发展方向由城市迁往农村，并从中衍生出农副产品销售、文化、旅游等多种盈利模式。
一直以来，国家都大力开展城乡建设，促进乡镇发展，并不断加大政策扶持力度，有了国家的政策力度，企业在农业方面的开发，可以更好的发挥自身的统筹规划，市场化运营的优势，不但能加快建设进度，提高周转效率，还可以享受诸多政策红利。
党的十九大报告指出，实施乡村振新战略，建立健全城乡融合发展体质机制和政策体系，加快推进农业农村现代化：深化农村土地制度改革，构建现代农业产业体系，生产体系、经营体系，发展多种形式适度规模经营，培育新型农业经营主体，促进农村一二三产业融合发展。
按照某市州党委“促进旅游业与其他产业深度融合、与周边旅游景区联动，打造连接乌昌石、贯穿某市州、一二三产业融合、城镇乡村互动，带动千亿元投资、十万人就业的天山北麓黄金文化旅游产业带”的决策部署，依托某镇地区丰富的旅游资源，引用体验式旅游度假模式，以生态化、 国际化和可持续发展的理念规划，开发建设“某文旅文旅产业园”。打造具有文教性、观赏性、参与性、民俗性、娱乐性的地方特色浓郁的人与自然和谐共生的旅游度假精品项目。我公司选址在某镇下三工村启动该项目。
“某文旅文旅度假区”项目经过近一年半的考察，在收集到全国8个主要城市旅游区的发展与现状等一手资料后（甘肃嘉峪关方特欢乐世界、广州方特主题乐园、广西南宁万达茂、深圳世界之窗、台湾宝岛映像、江苏常州迪诺水镇、江苏南昌万达主题乐园、广州长隆欢乐世界），结合某省本地的人文、气候以及未来发展环境等一系列因素，
我公司将打造一个具有人文、农业、商业、旅游、休闲特色的一站式生态旅游杜集区。
1、 项目整体占地面积：1000亩
项目分两期建设完成
一期：占地550亩
项目内容：1、五洲之窗—世界民俗文化公园；2、童话城堡室内休闲广场
二期：占地480亩
项目内容：1、旅游综合服务中心；2、花枝林休闲农业风情园；3、会都旅游生活中心；4、宝德苑康养文教中心；5、悠悠谷自驾游基地
2、土地取得方式：
项目一期：第一阶段：80亩 挂牌方式取得
第二阶段：470亩 村企合作
项目二期：第一阶段：280亩 村企合作
第二阶段：60亩 划拨方式取得
第三阶段：110亩 挂牌方式取得
3、五大主题板块：
五大主题板块
一
度假养生
养老社区、医养中心、旅游生活区、自驾游基地、
二
民俗文化
世界历史文化建筑微缩公园、中华民俗公园
三
生态农业
热带水果采摘基地、花海基地、有机蔬菜种植中心、生态度假农庄
四
儿童文教
儿童寓言故事实景动态互动基地、红色教育基地、儿童综合素质拓展基地
五
休闲娱乐
酒吧街、环球美食区、电影公园、大型体验设施游乐区、水上游乐竞技中心、儿童游乐园
某文旅文旅度假区计划6年内整体建设完成，整体投资将超过9亿元，正式运营后，年吸纳游客超过100万人，年营收超过一亿元，上缴利税近千万元，可安排就业人数超过1000人。
第一章、 项目总论
（一）、项目名称
某文旅文化旅游度假区
（二）、项目地点
项目位于某市市某镇下三工村以南与五家渠交界、军垦路以西800米处。（详细地址见附件地理位置图）
（三）、规划布局
项目整体采用一轴两区七中心的布局思路
一轴
以目前下三工村新修完成通往项目的1.8公里道路为基础，打造
某市第一条绿色生态景观轴
两区
以景观轴为分界线，分为西区与东区
西区
动态区
五洲之窗—世界民俗公园、童话城堡—室内休闲广场
东区
静态区
某文旅旅游综合服务中心、自驾游基地、休闲农业风情园、旅游生活区、康养文教中心
七中心
一期
童话城堡—室内休闲广场
美食、影院、酒吧街、特产超市、电玩、室内儿童游乐园、室内水乐园、女人街、绅士街、室内生态公园、
五洲之窗—世界民俗公园
世界历史文化景观微缩公园、中华民俗园
大型体验式游乐园
二期
某文旅旅游
综合服务中心
游客集散中心、会议中心、咨询中心
闲农业风情园
有机蔬菜采摘基地、花海基地、植物园、生态休闲农庄
自驾露营基地
家庭自驾游度假中心、汽车影院、垂钓园
旅游生活区
旅游、度假、生活住宅区
康养文教中心
养老中心、康养中心、文教中心
（四）、项目投资单位
某省某文旅旅游发展有限公司（项目主体）
某省浩瀚骏溢投资有限公司（参股，不参与运营管理）
江苏华洋投资集团有限公司（参股，不参与运营管理）
台湾草屯人文观光产业发展协会（运营主体）
新北市传统美食文化发展协会（运营主体）
（五）、投资模式
企业合作开发模式
项目全程由企业全额投资。
（六）、项目定位
依托某镇地区丰富的旅游资源，引用参与式旅游度假模式，以生态化、国际化和可持续发展的理念规划，开发建设某文旅文化旅游度假区。打造具有文教性、观赏性、参与性、民俗性、娱乐性的地方特色浓郁的旅游度假精品项目。
（七）、形象定位
“不出某省，吃遍中国，玩遍世界”
（八）、建设周期
“某文旅文化旅游度假区”整体建设时间五年，共分两期建设完成，一期第一阶段建设完成后将先期运营，一期第二阶段及二期采用边建设边运营的模式，尽早让各个项目盈利。
项目共分两期建设
某文旅文化旅游度假区项目一期（总占地550亩）
时段
名称
建设时间
项目占地
一期第一阶段
童话城堡—室内休闲广场
2019年—2021年
80亩
一期第二阶段
五洲之窗—世界民俗公园
2020年—2021年
470亩
某文旅文化旅游度假区项目二期（总占地480亩）
时段
名称
建设时间
项目占地
二期第一阶段
某文旅旅游综合服务中心
2021年—2023年
40亩
自驾游基地
80亩
休闲农业风情园
80亩
绿化及公共停车区域
80亩
二期第二阶段
康养文教中心
2022年—2023年
80亩
二期第三阶段
花都生活区
2023年—2025年
160亩
（九）、主要经济技术指标
(01)、用地表
1.1、某文旅文化旅游度假区一期土地用地表
编号
类 别
数量（亩）
用地比例 （%）
1
总用地面积
550
100
2
建筑占地面积
130
24
3
室外公用设施预留
35
6.4
4
景观小品
80
14
5
室外水域河流
60
11
6
室外绿地、山坡
165
30
7
室外道路、停车场
80
14.6
1.2、某文旅文化旅游度假区一期建设指标
第一阶段：童话城堡—室内休闲广场建设指标
编号
类 别
技术经济指标
一
总用地面积(㎡)
53280
二
建筑占地面积（m2）
40000
三
总绿化面积
5000
四
总建筑面积
120000
六
容积率
≥2.2
七
绿化率（㎡）
≥9 %
第二阶段：五洲之窗—世界民俗公园
编号
类 别
技术经济指标
一
总用地面积(㎡)
310000
二
建筑占地面积（m2）
33000
三
总绿化面积
110000
四
总建筑面积
90000
五
道路广场
54000
六
景观小品
40000
七
室外湖泊河流
53000
八
公用配套
20000
九
容积率
≥0.29
十
绿化率
≥35%
十一
建筑密度
≥10%
1.3、某文旅文化旅游度假区一期土地现状（见附件土地现状图）
1.4、某文旅文化旅游度假区二期土地用地表
编号
类 别
数量（亩）
用地比例 （%）
1
总用地面积
480
100
2
建筑占地面积
165
33
3
室外公用设施预留
30
6.5
4
景观小品
40
8.5
5
室外水域河流
60
12.5
6
室外绿地、山坡
105
22
7
室外道路、停车场
80
17
1.5、某文旅文化旅游度假区二期建设指标
某文旅旅游综合服务中心
编号
类 别
指标
一
总用地面积(㎡)
26640
二
建筑占地面积（m2）
9900
三
总绿化面积
10000
四
总建筑面积
32000
五
道路广场
8700
六
景观小品
500
七
公用配套
1500
八
容积率
≥1.2
九
绿化率
≥37%
自驾游露营基地
编号
类 别
指标
一
总用地面积(㎡)
53280
二
建筑占地面积（m2）
8000
三
总绿化面积
25000
四
总建筑面积
12000
五
道路广场
15000
六
景观小品
1000
七
公用配套
1000
八
水与河流
3300
九
容积率
≥0.2
十
绿化率
≥50%
休闲农业风情园
编号
类 别
指标
一
总用地面积(㎡)
53000
二
建筑占地面积（m2）（轻钢结构+膜结构）
25000
三
总绿化面积
17000
四
总建筑面积
28000
五
道路广场
5000
六
景观小品
2000
七
公用配套
1500
八
水与河流
2500
九
容积率
≥0.5
十
绿化率
>30%
旅游生活区
编号
类 别
指标
一
总用地面积(㎡)
110000
二
建筑占地面积（m2）
33000
三
总绿化面积
40000
四
总建筑面积
77000
五
道路广场
23000
六
景观小品
3000
七
公用配套
1500
八
水与河流
6000
九
容积率
≥2.0
十
绿化率
≥36%
十一
建筑密度
≥30%
养文教中心
编号
类 别
指标
一
总用地面积(㎡)
53000
二
建筑占地面积（m2）
20000
三
总绿化面积
22000
四
总建筑面积
40000
五
道路广场
5000
六
景观小品
500
七
公用配套
1000
八
水与河流
4500
九
绿化率
≥41%
十
建筑密度
≥37%
1.6、某文旅文化旅游度假区二期土地现状（见附件土地现状图）
（十）、景区活动
各大卫视真人秀录制、美食节、大型民族歌舞表演（夏季）、童话主题花车巡游、民俗艺术表演、3D灯光秀（夜晚）、冰雪乐园（冬季）、焰火表演（重大节日）、大型水上娱乐项目竞赛、儿童春游活动周等。
第二章、 编制依据及范围
（一）、编制依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》（2015年）；
2、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）；
3、国家计委《投资项目可行研究指南》；
4、中国国际工程咨询公司组织编写的《投资项目可行性研究指南》（试用版）；
5、《建设项目可行研究方法与参数（第三版）》；
6、《关于引导农村土地承包经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》2016
7、《国务院办公厅关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见》（国办发〔2015〕93号）
8、《城市规划编制办法实施细则》
9、《某省维吾尔自治区旅游发展总体规划》
10、《某市市旅游发展总体规划》
11、《某市市总体城市规划》
（二）、研究范围
项目建设规模与功能用途、项目开发与运作模式、总平面布置、工程设计方案、环境保护、项目开发、消防安全、项目组织与管理、投资估算和资金来源以及效益分析等进行研究，并提出研究结论和建议。
第三章、 项目建设背景及必要性和可行性分析
（一）、项目建设背景
“十三五”期间，自治州将牢固树立并切实贯彻创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，初步规划自治州旅游产业五大发展方向（生态休闲乡村游精品化、多产业结合创新旅游产品、文化融合旅游、区域联合发展、智慧旅游门户），构成旅游产业发展五大“军团”，全力破解旅游业发展瓶颈。
在各种政策的扶持和指导下，根据项目拟建区的自然资源优势和区位条件及某市市旅游业发展态势分析，梦幻岛主题旅游度假区通过观光项目以及各种独具特色的参与性教育性文化性的休闲项目启动旅游市场，逐步把项目区产品推向市场。最终实现从传统单一观光型旅游向休闲度假文化教育型参与互动式旅游的转变。
（二）、项目的必要性
某市市、某镇各级人民政府把发展作为强市富民第一要务，某文旅文化旅游度假区旅游项目的提出，就是充分发挥本地优势，突出主题特色。实施可持续发展战略，培育新的经济增长点，着力解决人民脱贫致富的问题，以及满足社会、经济需要的重大举措。旅游业发展的好坏不在于宣传促销不力，其根本症结是产品老化、单一，从而引发出环环相扣的关联问题。时代的发展和市场供求的变化决定了旅游业已不可能再凭单一的观光性再创昔日的辉煌。根据某市市旅游资源的价值及其开发潜力，加上政府的信心与全市人民的努力，某市的旅游业完全能够再上辉煌，以新的产品和好的效益去赢得更大的市场。所以本项目建设是必要的，其必要性体现在如下几个方面：
2.1、某文旅主题文旅度假区的开发建设是某镇经济发展的需要。
今日某镇，在改革开放政策的指引下，全市各项事业都取得了长足的发展。随着旅游业的兴起，旅游产业被列入某镇新的经济增长点受到市委、市政府高度重视。积极招商引资，大力发展旅游业，已成为某镇经济发展不可缺少的一部分。
2.2、是国家产业结构调整政策的需要
某镇经济属农业型的结构，虽说近几年大力度重视农业这个基础产业的发展，但由于诸多原因，农业带来的经济效益仍是十分有限的。某镇的现状迫切需要进行产业结构的调整，发展旅游业，将为某镇提供新的产业支柱。
2.3、是充分开发利用旅游资源，加强生态环境保护的需要。
该项目附近地貌平坦，具有极佳的地理位置，多年来该地块由于缺水一直未有耕种，地块荒废，杂草丛深，垃圾遍地，一直被弃置，资源得不到开发利用，生态环境得不到保护和治理。该项目的建设，使某镇的旅游资源得到充分开发利用，整合地块、盘活闲置土地、荒废土地，既改善了生态环境，又开发了一个新的旅游景区。2.4、是社会发展和改善人民生活水平的需要
当前，随着社会对精神文化的需求，随着社会经济的发展，随着人们生活水平的不断提高，追求高尚、健康、优雅舒适，多层次多内涵的休闲与旅游正成为一种时代气息的生活方式，不出某省，玩遍世界，吃遍中国。是该项目的宗旨。从单一的观光型旅游过渡至综合性参与性旅游，该项目在这方面有独得的优势，在全疆这个概念也是首次提出，独一无二。所以某文旅文化旅游度假区项目的开发是社会市场经济发展的需求。2.5、是发挥本地资源优势和地方特色，创造财富的战备选择。
某镇的发展仅仅依赖农业和单一观光型旅游是远远不够的，必须大力发展多元化、集约化、品牌化旅游产业，有这样丰富多彩的旅游资源不利用、不开发，是一种极大的浪费，因地制宜，建设符合大众消费的旅游区是对资源的合理利用，是实事求是的必然选择。
综上所述可以看到，某镇发展旅游业有很多优势和机遇，某文旅文化旅游度假区的建设只要在明确某镇旅游发展动力的基础上，采取有效的对策，确立合理的发展战略和目标，利用好资源和区位条件，就能达到满足市场需求，构建有益于某镇旅游业快速有序发展的旅游产业体系的目的。所以说梦幻岛主题旅游度假区项目的建设是必须的。
（三）、项目的可行性
3.1、优越的区位优势，丰富的自然资源为旅游开发奠定了坚实的基础。
3.2、项目基础牢固，前景广阔，发展空间大，风险系数小。由于与某省国际机场、某省市、某市市都不远，并且以与大型旅游集团合作，将该项目作为内地游客进疆旅游的中转中心，仅仅旅游集团年配送疆外游客达到40万人次，所以客源充足，以休闲娱乐、名景微缩、儿童文化科教、避暑、观光、餐饮、住宿的多元化旅游模式前景广阔。同时，其周边电力、水资源和通讯生活设施为项目开发提供有力保障。3.3、与现时代人们的生活方式相适应。随着人们经济收入的增长，素质的不断提高，对精神生活的需求日益增大。追求文明、向往高位的生活方式越来越成为一种潮流，这样为项目的开发提供了可持续发展的空间。3.4、从市场经济上来讲，项目的开发克服了随意性和盲目性，只要抢得市场先机，一定会给当地的经济带来腾飞。 综上所述，只要因地制宜、合理布局、科学规划、有效开发有效资源，它将成为投资见效快、风险系数小、可持续发展的好项目，项目建设是必要且可行的。
3.5、周边项目对比优势
项目对比
万达广场
人流量
人均最低消费
主要经营特点
主力消费人群
45万/人次/年（截止现在）
150（较高）
购物+餐饮+电影
18—35
水上乐园
人流量
人均消费金额
主要经营特点
消费人群
60万/人次/年
120（较高）
游乐设施
18—35
杜氏旅游
人流量
人均消费金额
主要经营特点
消费人群
20万/人次/年
120（较高）
水上娱乐+农家乐
18—35岁
某市乐活小镇
人流量
人均消费金额
主要经营特点
消费人群
人流较少
100（中等）
美食+水上娱乐
18—35岁
某市回民街
人流量
人均消费金额
主要经营特点
消费人群
40万/人次/年
70（较低）
回民美食
18—35岁
某文旅文化旅游度假区（本项目）
人流量
人均消费金额
主要经营特点
消费人群
预计75万/人次/年
80（中等）
美食+水上娱乐+游乐设施+休闲娱乐+农业观光+酒店住宿
全年龄段
有上表可得知，本项目的主要优点有三点：
1、 适合各阶层消费
2、 经营特点多元化，符合各种消费群体，观光型群体；儿童群体；就餐休闲娱乐型群体；年轻时尚群体、中老年群体
3、 从儿童到老年均适合的旅游场所，符合儿童科教、青年娱乐、中老年观光的所有需求。
第四章、 拟建地址建设条件
（一）、项目所在地概况
下三工村属于某市市某镇的一个村，全村三百多户村民，大部分已农业耕种、水产养殖为主业，人均全年收入不到两万元，经济来源比较单一，改革开放二十多年来，政治、经济有了快速发展，该村上级单位某市市某镇地处某省天山北坡经济带最具发展潜力的黄金地段，是区、州、市三级重点建设镇，省道昌五、乌五公路纵贯全镇，俗有经济发展“金三角”之称。某镇是乌昌地区重要的蔬菜瓜果、鲜鱼、葡萄生产基地，素有“鱼米之乡、塞外江南”之美誉。
项目位于某镇下三工村最北段，用地南面为下三工村村民居住区，西侧农田，北侧为五家渠市第一中学，东面是五家渠市军垦路，建设场地长方形地块，规划总用地面积为1000亩。该场址区域位置较好。恰好位于某省市、某市市、五家渠市相夹的金三角地带。三地车程均不超过30分钟，借助五家渠市打造的五家渠旅游产业园区及某镇旅游重镇的区位优势，打造一个全疆独一无二的具有文化特点、旅游特点、休闲特点的综合性旅游度假区。
（二）、项目建设地现状分析
2.1、气温：年平均气温为8.1℃，极端最高气温40.7℃，极端最低温度-29.7℃。大于等于0℃的积温为4145.2℃，大于等于10℃的积温为3693.6℃。夏季日最高气温大于30℃的时间，平均出现75天，一般在5月10日～9月20日之间。秋季气温变化剧烈，降温迅速。冬季寒冷漫长，一般可达130天（11月5日～5月20日）
2.2、降水量：年平均降水量195.3mm，年最高降水量283.7mm（1998年），最低降水量122.6mm(1997年)。大量降水量日集中在5月～8月，最长连续降水日5天（1992年4月30日～5月4日），最长连续无降水日出现在97年9月9日～11月7日为60天。一次最大降水量为33.5 mm出现在1998年5月19日。降雪主要在10月下旬到翌年3月10日，积雪长达120天，最大积雪深度230mm。年平均蒸发量为1790 mm，年最高蒸发量为2113.7mm，年最低蒸发量 为1579.8mm。蒸发量一般为降水量6～10倍。
2.3、光热资源：某镇日照充足，太阳能资源丰富，年平均日照为2666.9小时，日照率为60%，年最多日照为2941.3小时，年最少日照时数均超过300小时，平均每天都在10小时以上。无霜期平均为175天，最长期为218天，最短期137天。全年有阳光辐射能126千卡/平方厘米。生理辐射能为61.5千卡，作物生长季节的辐射能为98.3千卡/平均厘米，生理辐射能47.2千卡/立方厘米，四季皆可利用太阳能为生产、生活服务。
2.4、工程地质：某镇土壤以潮土为主，深度在5米以上，5米以下有一层砾石粒层，土质透水性较好，地下水径流畅通，地下水水位在5米左右。地层结构比较简单，土壤是在冲积物上发育生成的荒漠灰质土，其土壤90%为潮土。
2.5、水资源：头屯河经某镇东侧边缘而过。全镇有一条贯通南北的总干渠，全长16.8公里。水源主要来自头屯河，并有通向各村的支干渠8条，全长约4.6公里，除此之外还有斗渠、农渠等。某镇域范围内有蓄水量100万立方的水库3座，分别为：六工水库、十三户水库。
据水文地质资料，某镇处天山褶皱带、地质结构松散，且多孔隙，利于地下水径流，故有丰富的地下水源，地下水主要来源于天山北麓，由冰雪溶水与大气降水补给。某镇靠提取地下水和头屯河水资源浇灌农田。地面水源于头屯河，年引水量24000～176000立方米，全镇50%的用水量提取于地下水。
2.6、旅游资源：以自然景观及乡村风貌为特色的乡村旅游在某镇已蓬勃发展。近几年来，30多家大小不等、规模不等、风格各异的乡村度假村如雨后春笋在全镇范围内发展成长起来。远近闻名且在乡村旅游有着领导作用的国家4A级景区杜氏旅游度假村坐落在某镇十三户村片区内。
（三）、交通问题
一个项目能否运营成功，首先要取决于该项目周边交通换进因素，该项目地处五家渠市与某市市交界处，被五家渠市环抱，道路四通八达。距某省国际机场36公里。距某省火车站38公里。南有乌五公路、昌五公路及乌奎高速公路、吐乌大高等级公路；北有省道甘莫公路横穿五家渠市辖区。近年来，各级市政府为改善旅游交通环境，加大投资力度，目前，某省市北京路北延即从安米公路到五家渠青湖生态经济开发区南区纵四公路主干道已经建成通车，青格达湖的部分路段建设及跨湖高架桥，按照计划，目前正在做道路的勘测设计准备阶段，某市市至该项目路段扩宽工作也在准备计划中，未来，该项目至某省、某市两地交通将实现30分钟可达的目标，相邻五家渠市前进细节西延道路以修建至该项目地块边缘，五家渠市西林路直达我项目游客服务区地块，项目建成后，将成为东、南联通五家渠，北至乌昌两地的交通环境优越的旅游项目。后期将与下三工村共同申请，修建村镇道路，将项目北边界与下三工村居住区的道路相连接，届时，将该项目打造成为一个与周边各区域交通路网相通，个城镇相同，从各个方向都可以到达该项目的旅游景区。
交通条件示意图（见附件）
（四）、综合评价
结合某市市市某镇社会经济发展的特征和“十三五”发展规划，该项目有几方面的有利因素：
一是近年来某市市某镇经济发展速度明显加快，招商引资政策优惠，城镇化水平日益提高，旅游资源十分丰富，存在着良好的发展基础条件；
二是目前整个某镇范围内缺乏具有现代气息，融民族文化、教育、观光、休闲娱乐为一体的多元化综合度假旅游景区，存在着投资建设的市场契机；
总之，该项目是一项能较快占领市场，获取良好回报的较佳的投资行为。
选择该地块进行项目投资的原因有四点：
4.1、位置优势：距离某市市20公里、距离某省与机场23公里、周围被五家渠市环绕，乌五路与昌五路汇合路西侧。驾车30分钟内可到达，符合家庭自驾游短途线路里程，并且在某市、某省两地的三角地带，并有足够停车位，车辆不拥堵，周边50公里范围内人口超过350万，符合短途自驾游客的出行需求。
4.2、交通优势：项目周围全部为交通主干道，据我们实地计算项目周边主干道每天来往车辆超过10000辆，有三条道路直通本项目，且三条道路全部链接主干道，交通方便。且所有道路均为双向四车道，道路宽阔，拥堵率较低、
4.3、环境优势：该项目周围没有工业性厂区，空气环境非常优越，符合目前城市人口近郊游玩的环境要求。
4.4、项目本身因素：目前在某省90%以上的旅游景点全部以自然景观为主要观光对象，景区内容单一，以突出文化特色、乡村特色、教育特色、度假特色、游乐特色的人造景区少之又少，就算有也是小规模单一化运营，难有起色，本项目的建成，将是全疆独有的大型特色文旅度假区，既有历史文化、又有传统民俗文化；既有阳光产业、又有乡村振兴；既有内地旅游的核心亮点，又有本地旅游的传统特色。多元化发展，打造全域旅游新标杆，
第五章、 规划布局内容与建设方案
某文旅文化旅游度假区项目采用整体规划，分批申报审批的模式进行开发建设
（一）、总论
在如今，特色小镇、田园综合体等一大批新兴旅游品牌脱颖而出，度假区也逐步由原先的第三代发展至第四代，题材越来越多，从主题定位到规模形式，都更加成熟。无论是利用自然资源规划建设的休闲观赏的乐园，还是在城市或城市边缘建设的以游乐项目为主的现代游乐园，从规划设计开始，都有一个重要的步骤，那就是如何布置好度假区的总平面，把握好度假区的空间布局，把度假区的主题以富有魅力的形象呈现给游客，在将高科技技术完全融入到度假区中，打造目前最新的旅游度假区。
1.1、配合主题营造空间
旅游度假区的空间布局一定要有全局观点，能预想到乐园环境实质形态和空间形态，要考虑其功能、经济及艺术等因素，与乐园总体规划中的各个因素彼此相配合，形成一个有机的整体，使乐园的空间环境充分地为主题服务。
本项目注重配合各个主题区的主题氛围，利用地形、植物和建筑、道路等来营造环境和分隔空间。每个主题区都是一个小公园，它们既有分隔又有联系，各景区互相呼应衬托，组合在一起，就把梦幻岛的参与性、观赏性、娱乐性、趣味性的特点尽情地展现在游客面前了。
1.2、组织主题景区
一个度假区一定会有多个不同的主题区域，每个区域因为项目内容不同，参与活动的游客有多、有少；游乐项目占地面积有大、有小，因此就应该按照这些特点来安排好布局。布局原则中重要的一点就是为了分配人流，保证管理到位，另外要充分考虑游客心理的需要，同时要注意动感区和静态区的搭配，成人和儿童的区分。
从另一个角度来看，度假区在确立主题景区的项目类型、内容及风格时，就要考虑到，各主题景区位置的规划及相互之间的过渡与分隔，这样才能真正营造出优美自然的环境，做到合理布局。
在本项目规划布局中，要以人为本，游客往往不可能长时间地保持情绪和体力的投入状态。所以，在组织景区、分隔景区时，强调了一种节奏性——“序幕—高潮—松弛过渡—高潮”的空间序列模式，让游客不经意地在不同的空间中，都能愉快地游玩。
1.3、游览路线的安排
度假区的游览路线起着组织空间、引导游览、交通联系并提供游客散步休息的作用。它似脉络一样，把度假区的各个景区、景点连成整体。
在度假区的总平面中，安排游览路线时，首先要考虑的是在游览线路上，要让游客欣赏到园内最好的景观，并且要设置最佳观赏风景点；在有游客参与性项目的场所，要安排有其它游客观赏、共同欢愉的小广场。其次，要有主、支路之分；要有园务路、有紧急情况出现时最便捷的消防线路。
总之，园路的设置应配合整个园区的布置，主路要清晰，园务路要到达每个服务点，所有的园路都应与空间的完整性相协调，而不能使营造的空间支离破碎。
我们从以上特点可以知道，本项目布局中，综合考虑了其地形、地貌的需要，又从其使用功能出发，做到了因地制宜，主次分明，并有明确的方向性。游客在游览时，从一个中心点出发到另一个中心点，距离都不是很远；加之因人造假山就势，丰富而蜿蜒起伏的游园线路，也给游客以美的享受。
（二）、指导思想
1.、以市场为导向，把环境效益和经济效益结合起来，首先要保护好风景区的自然环境和资源，成为全人类子孙万代永续利用的财富。2、要保护自然资源的特色，贯彻“保护、利用、保护”的原则，严禁破坏生态平衡，人工设施必须与自然环境协调统一。3、要具有高质量的环境，采取高标准的建设，满足高层次的游览，适应高效益的旅游，达到高觉悟的利用，实行高水平的管理，建设一流的风景游览胜地——某文旅文化旅游度假区。
（三）、 规划布局
1、设计原则
文化性：传承历史，体现地方文化特色。
生态性：环境保护的阐述。
A 发挥城市未利用土地的整体价值和生态作用；
B 生态多样性保护
人性化：突出“人与自然的和谐共处”，兼顾老、中、青和少年儿童休闲活动需要，为市民及游客提供良好的公共空间， 提高生活品质。
(01)、市场导向原则：市场是检验产品开发是否成功的试金石，本规划坚持以市场为导向，充分把握市场规律，了解市场消费特征和趋势，进行旅游产品设计和相关产业链的配套规划，以保证项目赢取相当的市场份额。
（02）、突出特色：打造精品原则：把项目置于某镇下三工村的全局考虑，打造以休闲娱乐、观光、度假、教育、参与、领略全世界各国民俗风情的主题的旅游线路。
（03）、整体协调原则：规划设计自然化、文脉化、人性化、可持续性。
（04）、建设规范原则：严格按建设程序办事，按自然规律和经济法则管理项目；工程建设严格执行国家建设部、发改局相关强制性规范、规定。
（05）、经济促进原则：项目开发建设与推进城镇化建设、市域经济发展相结合，促进民族地区经济腾飞。
（06）、环境保护原则：在项目规划过程中，坚持以保护为前提，保护与开发利用相结合，确保当地旅游资源和生态环境的良性循环。
2、设计定位
以绿化为体，以水为魂，以文为胜，以人为本的综合性生态园林。
3、设计布局及分析
3.1、空间分析
全园中心为大面积水域，沿水岸布置大小、形态不一的世界著名历史建筑微缩景点，形成由中心到四周，由静到动的空间格局。
3.2、功能分析：（项目一期）
①.旅游娱乐：
1.美食公园：汇集全国各大美食特色，超过400家精品美食店铺，满足游客各种味蕾需求。中餐、西餐、饮品、糕点一应俱全。
2.酒吧街：10家特色酒吧满足年轻人时尚消费群体。
3.水上活动竞技中心：各类水上游乐设施，水上滑梯、低空跳水、水上竞技等，水乐园特色为有奖水上竞技活动，每月设立10000元大奖。
4.电影公园：4个大厅，满足日常影院播放需求。
5.设施游乐：园内建造了超过15座大型游乐设施，云霄飞车、海盗船、大摆锤、旋转木马等一应俱全，适合各年龄段的游乐需求。
②. 民俗文化：打破常规公园的布局，以地域性景观带为主要特征。以绿地景观和生态化植被作为具体的表现形式，世界著名旅游景点微缩景观、民俗村等等，展现世界历史文化的沧桑变化。
③.体验教育
1. 科学互动实景教育基地：将中小学生课本里的科学、寓言、成语等一系列知识以实景呈现的形式展现给学生，让中小学生更生动的掌握科教知识，该园区由成语寓言实景展示区、宇宙奥秘实景展示区、航天知识实景展示区、科学实验互动展示区组成。
2.儿童欢乐职场：由28种不同的职业展现于中小学生眼前，实现儿童与社会职业互动，让儿童充分体验社会工作的辛苦与乐趣，为以后走入工作岗位提前打好基础。同时，融入各类儿童类设施游乐项目，寓教于乐。
3.3、项目规划方案（项目一期）
1、 根据功能分区整体结构追求旅游区生态环境、社会经济和旅游利用综合功能的最优化，保证旅游地的可持续发展的特点，“某文旅文化旅游度假区”以突出“景”为主体，将世界各国著名景观，建筑风格、湖光山水、热带花果园林风貌穿插于其中形成了一个功能齐全、风景独特的旅游度假区。
2、项目一期全园总体分两大板块五大核心：分别为主题游乐、历史长廊、民俗文化、美食娱乐、体现出我们文化性、生态性、人性化的设计原则。
2.1、板块一：童话城堡—室内休闲广场，突出主题类美食娱乐，童话冒险故事为主题穿插于整体设计规划当中。
童话城堡—室内休闲广场整体设计采用步行街式的布局规划，人与自然和谐共处的设计思路，突出生态、节能的设计理念，融合人类世界的和谐共处，保护环境节约能源，项目整体超过30%采用节能ETFE膜材料与钢结构支撑建设，减少混凝土建设过程中对环境的污染，减少白天用电能耗，项目整体比传统建筑节约能源超过15%以上。
童话城堡—室内休闲广场总占地80亩，总建筑面积12万平米，该室内广场打破了传统室内广场的布局，室内以一拖二的规划布局进行设计，整体共分两层，共设立7条街区，将童话故事贯穿于街区中——奇幻森林、童话街、动物王国、滨水世界、天空之城、星星之路七个故事为主题。每条街区的风格将对应其名字相应故事内容进行设计，并配合声光电等高科技手段进行氛围营造。形成某省最具特色的步行街，室内一层游步道均已人造河道环形连接，一层内部屋顶全部采用激光软膜天幕打造而成，高度超过10米，将以震撼的灯光效果刺激游客的感官，不管外面是什么样的天气，广场内部始终是蓝天白云、星光璀璨、绿树成荫，让游客在游玩的过程中忘却时间的流逝。二层屋顶全部采用节能透光材料为屋顶，既美观敞亮，又能节省灯光照明所需的电量。一层为观光娱乐区、二层为美食休闲区，具体介绍见下表：
一层观光游乐区
某省旅游特产、水乐园、电玩城、酒吧娱乐街、儿童欢乐广场、海峡两岸购物街、网红抖音区、VR游乐区、网咖、健身、泰式养生、免税店、超市、手工艺品、红酒馆
商家数量
200户
商家类型
所在街区
商户数量
单户面积
某省旅游特产
神奇的木屋
40户
100㎡
水乐园
滨水世界
1户
1500㎡
电玩城
童话街
1户
2000㎡
酒吧
星星之路
20户
200㎡
儿童欢乐广场
童话街
1户
2000㎡
海峡两岸购物街
奇幻森林
40户
100㎡
网红抖音潮店
童话街
30户
100㎡
VR体验游乐区
童话街
1户
600㎡
网咖
童话街
2户
1000㎡
健身
神奇的木屋
1户
2500㎡
泰式养生
神奇的木屋
1户
2000㎡
免税店
动物王国
1户
600㎡
超市
动物王国
1户
3000㎡
手工艺品
奇幻森林
20户
100㎡
红酒馆
神奇的木屋
10户
200㎡
肯德基
滨水世界
1户
200㎡
德克士
滨水世界
1户
200㎡
汉堡王
滨水世界
1户
200㎡
咖啡厅
滨水世界
2户
400㎡
二层美食休闲区
东南亚美食街、CCTV舌尖上的中国美食区、台湾美食区、中华美食区、影院、西餐饮品咖啡
商家数量
190户
商家类别
街区
商家户数
单户面积
东南亚美食广场
天空之城
1户
4000㎡
CCTV舌尖上的中国
天空之城
100户
200㎡
台湾美食广场
天空之城
1户
3000㎡
川味美食
天空之城
20户
200㎡
火锅
天空之城
20户
400㎡
海鲜广场
天空之城
1户
3000㎡
某省美食
天空之城
10户
200㎡
宴会厅
天空之城
1户
5000㎡
网红美食广场
天空之城
1户
1500㎡
其它
天空之城
35户
100㎡
除此之外，公共区域还有各国民间杂耍与行为艺术展览供游客参观，丰富了项目整体的观赏性，
童话城堡—室内休闲广场特色区域规划
大型宴会厅
共有1家某省知名大型宴会餐饮机构开设，每家建筑面积5000平米，具有承接大中型宴会的功能，是会议接待、婚宴嫁娶等活动的最佳场所。
儿童欢乐广场
占地3000平米，集合了12岁以下儿童所有的游乐设施种类，是周末亲子游玩的最佳去处，本场所从台湾引进了儿童看护项目，家长可将自己的孩子放在本区域内，由专职看护人员进行陪护和照顾，让您安心、放心。
海峡两岸
购物街
由台湾与福建当地优质商户组成的海峡两岸购物街，将当地独有的农副产品特产带到某省，满足某省本地游客的需求。
水乐园
由2000平米水上设施竞技中心与1000平米水乐园组成。一年四季恒温28度，水乐园功能齐全，人造冲浪、水上滑梯等一应俱全。
台湾美食广场
从台湾台南夜市、士林夜市等著名夜市引进台湾特色小吃，让某省游客不出某省就能品尝到各式各样的台湾原汁原味的小吃。
CCTV舌尖上的中国美食区
我单位与舌尖上的中国节目组进行合作，将舌尖上的中国节目里出现的美食引入本项目美食区，让游客不光在电视上能够欣赏美食，还能在实地品尝美食。
2.2、版块二：五洲之窗—世界民俗公园，突出主题游乐、历史长廊、民俗文化、儿童科教
五洲之窗—世界民俗公园占地470亩，分别由微缩景观、民俗文化、主题游乐、儿童体验四大主题组成，建成后将是某省地区内最大的功能最全的游乐园，该主题乐园由7大区域组成，分别为亚洲区、欧洲区、非洲区、北美洲区、南美洲去、南极洲区、中华区，所有区域由一条主干道连接，并由划船游步道串联，每个区域都有该地区的文化特色及游乐项目。此种规划模式是要游客深入园区各个角落才能感受项目带给游客的各种特色、景观和刺激。避免了游客扎堆游玩的现象。
某文旅世界民俗公园
亚洲区
编号
名称
介绍
所属主题
001
泰姬陵
1:5比例微缩
微缩景观
002
大皇宫
1:3比例微缩
微缩景观
003
吴哥窟
1:3比例微缩
微缩景观
004
富士山
1:3比例微缩
微缩景观
005
悉尼歌剧院
1:3比例微缩
微缩景观
005
海神庙
1:3比例微缩
微缩景观
007
旋转木马
游乐设施
主题游乐
008
大型高空滑梯
游乐设施
主题游乐
009
极速漂流
游乐设施
主题游乐
欧洲区
010
瓦西里升天教堂
1:3比例微缩
微缩景观
011
英国大本钟
1:3比例微缩
微缩景观
012
比萨斜塔
1:3比例微缩
微缩景观
013
埃菲尔铁塔
1:3比例微缩
微缩景观
014
凯旋门
1:3比例微缩
微缩景观
015
罗马神庙
1:3比例微缩
微缩景观
016
古巴比伦空中花园
1:3比例微缩
微缩景观
017
巨石阵
1:3比例微缩
微缩景观
018
古罗马竞技场
1:3比例微缩
微缩景观
019
巴黎圣母院
1:3比例微缩
微缩景观
020
爱丽舍宫
1:3比例微缩
微缩景观
021
摩天轮
游乐设施
主题游乐
022
主题海盗船
游乐设施
主题游乐
非洲区
023
埃及金字塔
1:3比例微缩
微缩景观
024
维多利亚大瀑布
1:3比例微缩
微缩景观
025
云空飞车
游乐设施
主题游乐
026
过山车
游乐设施
主题游乐
南美洲
027
基督山伯爵
1:3比例微缩
微缩景观
028
玛雅人金字塔
1:3比例微缩
微缩景观
029
阿根廷国会广场
1:3比例微缩
微缩景观
030
水上大冲关
游乐设施
主题游乐
031
水上大滑梯
游乐设施
主题游乐
032
儿童主题乐园
实景体验互动科教
儿童科教
033
急流勇退
游乐设施
主题游乐
034
非洲民俗园
异国风情草裙舞表演
民俗文化
北美洲
035
白宫
1:3比例微缩
微缩景观
036
林肯纪念馆
1:3比例微缩
微缩景观
037
国会山
1:3比例微缩
微缩景观
038
自由女神像
1:3比例微缩
微缩景观
039
大摆锤
游乐设施
主题游乐
040
跳楼机
游乐设施
主题游乐
南极洲
041
企鹅群（雕塑）
1:1比例微缩
微缩景观
042
南极冰川
1:3比例微缩
微缩景观
043
高空蹦极
游乐设施
主题游乐
044
大转盘
游乐设施
主题游乐
大洋洲
045
新西兰毛利人部落
毛利舞表演
民俗文化
中华区
046
乐山大佛
1:3比例微缩
微缩景观
047
雷峰塔
1:3比例微缩
微缩景观
048
天坛
1:3比例微缩
微缩景观
049
长城
1:3比例微缩
微缩景观
050
西安钟楼
1:3比例微缩
微缩景观
051
大雁塔
1:3比例微缩
微缩景观
052
黄鹤楼
1:3比例微缩
微缩景观
053
兵马俑
1:5比例微缩
微缩景观
054
黄果树瀑布
1:5比例微缩
微缩景观
055
中华民俗园
苗族文化村
傣族文化村
彝族文化村
台湾文化村
维吾尔族文化村
具有各民族特色的竞技活动及手工艺品展示，节日庆祝，与游客全程互动
民俗文化
056
神勇大冲关
游乐设施
主题游乐
057
吃惊房屋
游乐设施
主题游乐
058
巨人国
实景体验互动科教
儿童科教
059
儿童游乐园
由超过28个工种实景布置组成，可与儿童进行互动学习，让学生在闲暇之余体验父母工作的艰辛与不易。并设立儿童看护与儿童设施游乐为主的儿童游乐体验园区。
儿童科教
景区主要游览路线呈环状设置，将园内主要景点串联起来，游人可通过步行、自行车、观光电瓶车等形式游览景点。
3.4、交通分析：
交通工具：主要交通工具为电瓶车、自划船等无污染交通工具。
停车场：主次入口均设有机动车及自行车停车场。
道路分级；
主园路：联系园内各功能区，满足电瓶车、环卫车及消防车通行，宽度为6米。
次级道路：联系公园内各景点，与主园路形成主要的交通系统，宽度为4米。主要是游船滑到组成。游步道：连接次级道路，宽度为3米。
3.5、游线组织分析：
公园以陆路与水路两种交通形式并存：
01、对外交通：设有多处出入口。项目东侧为军垦路主干道，进入园区均由主干道连接，公交、长短途车辆都有停靠，交通位置优越。
02、内部交通；园内主园路为6m，以4m宽的次级园路结合主园路形成主要内部交通系统，根据地形地貌以及行为心理将3m宽的游步道作为内部交通的补充。
03、水上游线：根据水面与景观的关系由水上游步道全程连接各景点，设置水上游，在主要景设有游船码头或临时停靠点。
04、公园内采用的交通方式以休闲、环保为原则，分为以下几种：
电瓶车：用于纯观光游览之用，满足部分游客需求。
步行：是公园内联系主要的交通方式。
游船：联系水上景点。
除上述道路系统外，为了增加游览的趣味性，在自然生态区域设置栈桥及浮桥，在地形坡度变化较大的地方，设置栈道。
游线组织（项目一期）
以世界历史建筑微缩文化景观带为起始轴，氛围南北两个参观游览路线，北面为旅游娱乐区，南边为欢乐农博园。两大园区以室内观光长廊相连，游客可根据自身需求进行游览，具体线路如下：
线路一：（先游玩民俗公园，后游玩童话城堡室内休闲广场）
停车场 大门（安检10分钟入园） 中华区（游览时间：50
分钟） 亚洲区（30分钟） 欧洲区（50分钟） 南美
洲区（30分钟） 北美洲区（40分钟） 南极洲区（30分钟）
大洋洲区（30分钟） 非洲区（30分钟） 童话城堡室内休闲
广场（60分钟） 停车场（游玩结束）
全程游园总时间六小时
线路二：（先游玩童话城堡室内休闲广场后游玩某文旅世界民俗公园）
停车场 大门（安检10分钟入园） 童话城堡室内休闲广场
非洲区（游览时间：50分钟） 大洋洲区（30分钟） 南极
洲区（50分钟） 北美洲区（30分钟） 南美洲区（40分
钟） 欧洲区（30分钟） 亚洲区（30分钟） 中华区
区（30分钟） 童话城堡室内休闲广场（60分钟） 停车场（游
玩结束）
全程游园总时间六小时
3.6、水系规划分析：
水系规划在此公园设计中，具有重要的意义，也是突现其生态特色的一个重要方面。
公园现创造以水为主题的景观，突现北方的水景特色，创造公园蓝绿交融的独特景观。设计成河流水面，形成“小桥流水”景观；通过规划设计的浓缩、提炼集中展现于公园之中，将一期项目用水系整体串联起来，形成以富地域特色的自然水景取胜的规划思路。
3.7、景观结构分析：
公园景观规划的设计理念上致力于表达文化、历史、自然生态方面的特色，在布局上强调了历史文化线和自然生态线，相互包容，相互依存，相互渗透，并在此基础上布置了各景观节点。
自然生态线：对环境与生态的闸述，着重水系统的处理及循环、水环境的营造、当地自然生态的再生。
生活休闲带：在各景观节点布置供市民游乐与休憩的空间。
景观节点：在历史文化和自然生态控制线上串联着大小不同、景观各异的节点，生态岛、滨水景观、历史文化微缩建筑等，形成了公园内层次丰富的景观空间序列。
3.8、景观视线分析：
景点是设计的重点并得到尽可能多的加强。
各景点视野开阔，水面前方的大片开放场地，确保从水面游船上可以看到公园的各个景点。
填挖方规划：
遵循“就近合理平平衡”的原则，合理利用现有地形、地质条件，由公园内水体的挖方来平衡高地形的填方。
3.9、林相规划分析：
生态背景林：以林带组成丰富的景观视觉，通过模拟大自然景观，大尺度的地形、树林使人在游园的过程中体验城市中难以体验的森林感受，又丰富了沿街立面形态与天际线，形成特色化城市界面。
色叶林：某市属温带大陆干旱性气候，采用观赏价值突出的色叶树种，根据自然群落规律，创造变化丰富又协调统一的唯美景致。
疏林草地： 在景观视线较好的地段，采用大乔木配以层次丰富的灌木，草本植物，结合缓坡草坪，给游人营造一个舒适的休憩环境。
湿润滩地：湿地公园的主要特色---水生植物，具有调节气候、生态庇护、改善污染、美化景观等功能，采用品种繁多的湿生、挺水、浮水植物，配置出丰富多彩的水体景观。
开阔水域：公园景观的主体。水生植物洒脱的姿态、优美的线条、绚丽的色彩、水中的倒影，使水面和水体变得生动活泼，形成“水上花园”。
4.0、种植规划分析：
针阔叶混交林：主要作背景林之用，既阻隔公园外城市的交通影响，也是整个地块的绿色背景，挑起了城市天际线，采用针阔叶混交的形式，降低植物病早害对人工林带生长的影响，同时，林带混交为森林的长久发展提供了生态条件，使该系统最终成为植物种类丰富，各种类自然共生的生态系统。主要树种如：国槐、云杉、松树、晚樱、秋叶海棠、广玉兰、梧桐等。主要花卉：菊花、牡丹、薰衣草、郁金香等。
生态保育分级：
根据公园的生态现状，将整个公园内分为三级生态保育区：
一级生态保育区：
整个水域深水区域。利用现代技术使单位体积的水体中生物数量成几何级数增加，强化湖水的净化能力，改良水质量， 使其短期内达到III类水，远期达到II类水标准。
二级生态保育区：
包括沿湖边的人工自然式驳岸、滩地。 主要结合污水治理选择植物品种，追求植物物种多样性，创造“水与绿”交融的景观环境。
三级生态保育区：
公园生态前景林。背景林带灌木丛区，地表植物然后与草地接融。由于多重的植物层级，林地边缘区的植物主要以野花、浆果、根茎植 物以及一些高杆树群所组成，它们是昆虫、鸟类等动物与各类生物的庇护所。
（四）、市政、基础设施配套—电汽、给排水、基础设施
主要满足游客进入场地内的各种基本服务需要，如就餐、购物、垃圾桶、公厕等人性化的考虑，此类设施在不同的服务半径条件下游客集中地和不影响景观效果为布置原则。还要设置结合停车场的服务中心等管理设施，满足公共空间的养护管理等要求。标识系统以游人认知地图为布置参考，结合景点的布置，满足游人的顺利观赏要求。
4.1、市政公用设施系统规划----电气设计
设计依据
1、10KV及以下变配电站设计规范
2、供配电系统设计规范
3、低压配电设计规范
4、民用建筑电气设计规范
5、建筑物防雷设计规
6、电力工程电缆设计规范
7、民用建筑电线电缆防火设计规程
8、城市道路照明设计标准
9、城市环境（装饰）照明规范
10、公共建筑节能设计标准
11、有线电视系统工程技术规范
12、根据业主及本院有关专业提供的要求。
4.2、设计内容
1、10JV变配电站及10KV变电站的设计。
2、总体及单体的电力、照明、空调、防雷接地的设计。
3、总体的道路照明、绿化景观照明、绿化喷灌的设计。
4、总体及单体的通讯系统的设计。
5、总体有线广播及背景音响系统的设计。
6、总体及单体的有线电视的设计。
4.3、变配电系统
4.3.1、负荷等级：本工程除消防用电负荷为二级负荷，其它均为三级负荷。
4.3.2、负荷容量：总装接容量：3000KW。
4.3.3、供电电源：二路独立１０ＫＶ电源引自城市电网，进线采用电缆直埋方式。
4.3.4、系统接线：高低压系统均采用单母线接线。
4.3.5、变配电站：考虑到本工程占地面积大，分散分布。为简化供电系统，节省投资费用，又保证用电的可靠性，按适当的供电半径，设置一座１０ＫＶ变配电站及六座１０ＫＶ变电站。由１０ＫＶＩＺ～ Ｏ，４ＫＶ／Ｏ，２３ＫＶ，分别供各地块照明、动力、空调等用电设备等。消防用电设备均为二路电源供电，并在末端自动切换。
4.3.6、继电保护：１０ＫＶ进线采用带时限过电流保护、电流速断保护。配出线设单相接地保护及过负荷保护。变压器设温探保护。
4.3.7、电能计量及监测仪表：采用高供高呈。设置单独的计量柜，高压受电柜设电压表、三相电流表、有功及无功功率表及无功功率因数表井设带电显示。低压进线柜设电压表、电流表。
4.3.8、操作电源：高压开关采用真空断路器，采用弹簧操作机构，使用交流操作，操作电源为２２０Ｖ。
4.4、配电系统
4.4.1、电源、电压及配电方式：各用电设备电源均引自附近的变电站，电压为３８０Ｖ／２２０Ｖ，配电采用放射式与树干式相结合。
4.4.2、导线敷设方式及配电箱：室外采用ＹＪＶ２２交联铠装电力电缆埋地直敷。室内采用无卤低烟型阻燃导线穿管暗敷。室外动力、照明配电箱落地安装在绿化内，室内配电箱根据容量、回路分别采用落地或嵌墙安装。
4.5、照明设计
4.5.1、照明种类、照度标准：
Ａ、本工程由于范围广及建筑的多样性，照明有多种类型，主要包括道路照明、景观照明及建筑物的一般照明、应急疏散照明等。
Ｂ、照度标准：室外道路５－１５ＬＸ室外广场５０－１００ＬＸ
办公室３００－５００ＬＸ 餐厅１００－３００ＬＸ
机房５０－１００ＬＸ 室内走廊５０－１００ＬＸ
4.5.2、光源及灯具选择：
Ａ、室内光源以荧光灯、节能灯为主。
Ｂ、室外光源一般采用高压钠灯、金卤灯、节能灯、ＬＥＤ灯、太阳能灯等。根据各景点要求，选用不同配光曲线的灯具，达到不同的照明效果。
Ｃ、照明光源应具有寿命长、光效高、透雾性强、一致性好并节能的特点。根据设计功能、级别及周围环境选择相应的灯具。室外景观照明灯具须防水、防尘、防腐、防护等级符合有关规程规定。
4.6、自动控制
园区管理用房内设置ＰＬＣ集中控制系统，对各地块的道路照 明、景观照明等进行自动控制，各地块根据用地设备设置户外副控箱，自控系统可根据日落时差自动调整灯光开启时间，同时可将灯光、水景的运行状态自由组合。
4.7、防雷及接地
4.7.1、园区内的建筑均为三类防雷建筑。高度超出１５米的建筑物及构筑物屋顶设避雷网防直接雷，利用建筑物的柱内主钢筋作引下线，利用建筑物的基础兼接地体，进行总等电位联结，接地电阻不大于１欧姆。
4.7.2、低压配电采用刊接地保护系统，每幢建筑进行总等电位联结，卫生间作局部等电位联结。
4.7.3、高低压配电设备及重要弱电设备设防雷电浪涌保护装置。
4.7.4、室外照明及喷泉设备设漏电开关保护装置。
4.8、通信系统
4.8.1、通讯系统的铜缆引自城市管网。管理用房内设置通信专用交接间，内设交接箱，输出电话电缆至各建筑物，并预留 数据主干光缆接口。各建筑物根据不同功能要求设置程控交换机。
4.8.2、各建筑物内设通信配线架，室内根据功能的需求，设电话终端出线盒。并预留信息终端出线盒。
4.9、有线电视系统
4.9.1、前端信号的来源于城市有线电视网的节目和自办节目。有线电视前端设备设在管理用房内，由此敷设电视光缆送至各建筑物内。
4.9.2、各建筑物内设有线电视分接箱，根据房间功能的要求，设置电视终端出线盒，电视终端电平为６８±３db。
4.10、有线广播及背景音乐系统
4.10.1、园区内设置有线广播及背景音乐系统。控制系统设置在管理用房内。
4.10.2、音乐节目源有ＣＤ和收音机两种，并扩展一套广播话筒呼叫站，提供服务性广播。
4.11、弱电管线设计
为综合管理，统一敷设，弱电管线设计线缆穿镀锌钢管埋敷设，沿线设置人孔。
4.12、市政公用设施系统规划―给排水系统
①给水部分依据
1、城市给水工程规划规范GB50282-98
2、城市工程管线综合规划规范GB50289-98
3、风景名胜区规划规范GB50298-1999
Ａ、给水水源―区域内公共建筑（以下简称“公建”）生活给水接自市政给水管网，市政给水压力请不小于0.3MPa（３kg/cm2）。为尽可能的合理利用水资源，考虑投资及景观、设备的影响，冲洗、水景及绿化人工浇灌用水尽可能就近自水域取水，配套游客服务区给水接自市政给水管网。
Ｂ、给水水量――各区域生活给水、水景补充水及绿地浇灌用水根据不同的功能要求分质纵给水。
Ｃ、给水系统――游客服务区公建的生活给水接自市政给水管网。其余区块给水为就近人造水域取水。
·区域内各景观建筑内的生活给水、饮水点给水、消防给水接自市政给水管网。
·绿化浇灌、场地冲洗、道路清扫用水尽可能取自附近水域。绿化灌溉、地坪冲洗、清扫给水设洒水栓。
②、排水部分
污水排放根据具体情况采取了分块布管、分散处理、就近排放的污水规划方案，分别设置小型生活污水净化装置，污水净化后分别就近排入园区内水体或用于景观灌溉用水和农业综合利用。远期集中收集，统一处理。
区域内排水采用雨、污水分流制
Ａ、污水系统――区域内所有污水经过自行建造的污水处理设备处理达到中水标准，用于浇灌、及水体补充用途。
Ｂ、雨水排出――区域内的地面径流雨水经拦截、收集并进行处理，然后再进入水体，即可避免地面径流的雨水对水体的污染，又可实现水资源的可持续利用。
③、单项设计
Ａ、利用地形和自然景色设置景观效果，水景布置循环泵，可根据不同的要求设水净化设施。
Ｂ、区域内各建筑室内给排水设计按不同的功能要求采用以下设计措施：室内给水、排水；移动式灭火器材；开水供应；建筑雨水排放等。同时，按功能要求采用防震、防沉、防噪声、防水锤、防层间变位等措施，并对节能、环保、职工安全卫生等采取有效措施。
④、管材
Ａ、给水管：室内给水采用给水塑料管（Ｐ＝1.0Mpa）；室外给水采用埋地塑料给水管（Ｐ＝１.0Mpa）；
Ｂ、排水管：室内排水采用硬聚氯乙烯排水管，室外排水采用埋地塑料加筋排水管。
4.13、基础设施配套建设方案：
生态旅游道路设施规划主要是对外交通、游步道、停车场建设等。
A：环岛路
①规划一条围绕景区的环线车行道，长3200m。车行道主要功能是联系各主干道，并兼顾车行和人行，引导游人游览旅游区，为旅游区建设、管理和居民生活提供便利的交通运输条件。
②主要车行道路面宽10m，以柏油路面为主。
B：游步道
充分体现生态发展原则，保护环境和景观，力求交通步道尽显景区的景观特色。主步行道指主要游览人行道，要求能够通达景区内的所有设施和景点，营造一个流畅的绿色通道系统，主步行道路面宽5m，次步行道路面宽3m，纵坡宜小于18%，纵坡超过15%的路段，路面应作防滑处理。纵坡超过18%宜按台阶或梯设计，应作防滑处理，并设置护栏设施。主步行道路面铺设宜采用石板、卵石、砾石或木栈道修筑。
C：停车场
规划1个大型生态停车场，位于景观轴东侧，1200个车位。
D：公用卫生间
“某文旅文化旅游度假区”所有卫生间全部采用公共卫生间，
E：园区道路
园区主道路长度4500米，宽度5米，以鹅卵石、青石砖、火烧砖为主要铺设材料。主要以满足游客通行、电动游览车通行与应急消防车通行条件。
F：路灯
以园区道路两侧为边线，每20米设立一座太阳能路灯，计划建设400座。
G:垃圾回收
园区内按照主次道路区分，主路每50米设立2座垃圾回收桶，次路每50米设立一座垃圾回收桶。园区总共设立300座垃圾回收桶。
H：游客休息长椅
园区三大区域里每个区域按照景区景点与功能不同，每个区域分散设立150条长椅供游客休息。
I：游客服务中心
该项目游客服务中心主要是接待、投诉、咨询、医务服务等服务，给游客提供帮助。是一个集景点售票、宣传推介、导游服务、集散换乘、咨询投诉、餐饮住宿、演艺购物、监控监管等于一体的综合型服务机构。该项目游客服务中心具备七大功能：一是景点售票功能；二是咨询投诉功能；三是影视服务功能；四是导游服务功能；五是购物休闲功能；六是旅游集散功能；七是综合服务功能。
（五）、建筑设计
5.1、建筑：
度假区内的建筑设计运用的是哥特式布局+童话色彩运用与现代膜结构结构方式复合设计。
5.2、地面：
铺地基于传统文化气息的以灰色、黄色为基本色调，同时考虑到长期维护和管理路面的方法，以及活动区域等的特特殊功能。保持铺地变化之中的相容性和重点展示具体区域和空间的特征和特色的需要。铺装设计的宗旨是在保持空间一致性和连续性的前提下，实现区域之间一定的多样性。路面将构成连接所有活动和布局的场地。
铺装所用的材料包括：不同质地和尺寸的花岗岩\木材\卵石\水泥砖\青砖\石板
（六）、规划目标
以市场导向为原则，以‘以人为本’为指导思想，明确景区今后一段时间内的发展定位，从资源的可持续性、形象的品牌性、旅游管理的先进性出发，通过政府主导下的跨越式大旅游总体发展战略和相关策略的实施，将某文旅文化旅游度假区建设成为景观重点突出、旅游主题鲜明、创新能力强、产品丰富、市场发育良好、运行有序、管理规范、服务精良、社会认同度和美誉度高、产业拉动力大、综合效益好的旅游强区和国家级优秀旅游区，从而实现对资源的积极保护和旅游产品结构调整和品质的提升。
（七）、规划思路
按照经济效益，景观效益和社会效益相统一的原则，某市市规划范围土地现状特点和景区长远规划目标，建议在某市市城区规划范围内打造“某文旅文化旅游度假区”景区，把某市城市最北端打造成景色秀美、独具特色、极具吸引力的旅游景区，最终达到“近者悦、远者来”的盛况。
第六章、 环保与节能
(一)、环保节能方案
某文旅主题文旅度假区拟建地区有良好的自然生态环境，是其旅游开发所依托的重要资源，为使景区具有永久的生命力，达到风景资源永续利用和旅游的可持续发展，必须防止因开发建设造成人为的破坏和旅游污染，保护景区的生态环境，保持长期平衡。要做到以下几点：
1.1、合理规划布局，保护生态景观
旅游设施和建筑规划设计须遵循“生态为先，尊重自然，融入自然”的原则，做到选址科学、布局合理、利于环保，建筑造型、色彩和选材应尽可能体现生态化，尽量采用地方天然材料或环保材料，以与景区自然环境相和谐与融合，并控制体量，避免对山体、绿地、水面等自然环境构成破坏。
1.2、加强绿化，培育良好的生态环境
对近年来破坏了的生态环境进行恢复和改造。对现有树木加强保护，严禁砍伐破坏；对原有的景观效果较差的植被进行景观改善，改良林相，已破坏的土地尽快恢复绿化，制止水土流失；在重点景区（点）地段，根据景观文化内涵，进行精致的植物种植栽培，实现绿化、美化和香化；沿公园内水体周围加强湿地植物的种植，营造丰富的生态系统。
1.3、积极预防，有效治理环境污染
◆ 科学开发建设，避免在施工过程中对旅游区生态环境造成建设性破坏，尽量减少工程废渣、污水和噪声对环境的污染。
◆ 加强固体垃圾清运处理，结合旅游区建设设立固定垃圾筒（箱）和垃圾中转站，对旅游区运营后产生的各类垃圾要及时清运处理。
◆ 积极控制废气排放，采用炉罩分离垂直上抽式高效机械排风设施和高位排放等方式，重点对厨房油烟、废气进行控制。
◆ 控制噪声污染，确保旅游区内噪声昼夜平均等效声级符合“城市区域环境噪声标准”GB3096－93二类区标准，夜间平均等效声级符合三类区标准。
◆ 不断改进环保技术，加强景区环境管理，推行景区清洁生产，确保景区环境质量。
1.4、节能降耗，实施景区清洁生产
通过设计生态建筑物，运用自然采光与通风，选用高性能低能耗产品（如节能灯），合理配置设备，采用节能技术、推行节约资源和循环使用等多种措施，实施景区的清洁生产，减少旅游开发对生态环境的负面影响。
1.5、加强环保教育，强化环境管理
大力加强对开发经营者和游客的宣传教育，提高其环境保护意识，将他们培养成能够自觉维护生态环境，主动参加保护生态环境的负责任的旅游者和旅游工作者。在主要路口、景点等地段设置警示牌等，门票印制环保口号，发放环保宣传手册、环保垃圾袋等。同时要对旅游区内的湖面、草地、林地、水面的卫生管理，保持区内环境清洁。
（二）、环境质量、排放、标准
根据《中华人民共和国环境保护法》等有关法规，在本项目采用的环境保护标准为：
1、《建设项目环境保护条例》
2、《某省维吾尔自治区建设项目环境保护管理办法》
3、《大气污染物综合排放标准》
4、《污水综合排放标准》
5、《环境空气质量标准》
6、《地表水环境质量标准》
7、《城市区域环境噪声标准》
8.《中华人民共和国节约能源法》
9.《中国节能技术政策大纲》
10.《“十三五”资源综合利用指导意见》
11.《资源综合利用目录》
12.《公共建筑节能设计标准》
本项目将按照保护环境、清除污染、综合利用的原则进行设计，项目“三废”治理工程与项目各建筑设施同时设计、同时施工、同时建成投入使用。只要加强管理，严格按照有关标准执行环保措施，基本上不会对环境产生污染。
（三）、环保对策
3.1、概念
以循环经济的科学理论和环境保护意识为指导是设计的出发点。“３Ｒ－减量化，再利用，再循环”的循环经济原则应该贯穿于本次规划建设的全过程。
一、本方案设计在策划之初注重引入循环经济理论，积极挖掘地域景观资源，充分调动信息资源，合理整合，把引进的特质资源减量。
3.2、植物保护
方案设计充分利用基地的山体、水域，努力保留原有植被，充分应用本土植物，提倡环境生态平衡和谐。
在植物多样化设计中，构筑复式结构，营造高质量植物群落，运用相生相克的原理配置植物种植，达到群落自我调节，植被循环修复，高效低耗的生态性维护。
植物物种收集注重开发植物专类特性，探索生物改良土壤品质。通过生物链的理论和实践改良栽培介质等环境因子。对地带性植树物进行野生――保护――野生的生态恢复和生态重建，组织营造多样性生物圈，形成整个绿地的自然生态。
3.3、景观建筑环境保护
绿地内的建筑物采用生态簧略的设计定位，营造高效、低耗、节能、环保、自然舒适的应用空间。本设计以湿生植物景观湿室起始，推广生态建筑的应用，在周边环境、建筑节能、材料和能源、水环境等五个方面进行探索，为绿地塑绿色建筑体。
3.4、废弃物再利用
在基地整理过程中，动迁产生的废弃建材，都有着历史的沉淀和时日的余光，通过高科技处理，收集能量，残留精塑造成水的铺地材料。
（四）、环保与节能措施
环保措施
4.1、浇灌利用内湖为水源，水景给水采用给水系统，以节约水资源。
4.2、利用太阳能作为能源，采用太阳能集热技术来满足热水供应，以节约能源。
4.3、污、废水采用生态污水循环处理系统，达到浇灌的水质要求回用，实现水资源的可续利用。
4.4、地面径流雨水经拦截、收集井进行处理，然后再进入水体，避免地面径流的雨水对水体的污染。
4.5、从减低声源噪音出发，选用高效率、低噪音水泵，节约能源并采用防止噪声传递的措施。
4.6、在水域子系统及人工生态绿地处理系统，根据处理系统各部分不同水质，进行环保教育。
节能措施
01、绿色能源的制造及利用
02、风力能源：在现状河流风速较大处，就近设小型风轮机，将风能转换为电能，为沿岸照明提供电源。
03、太阳能：太阳乃万物主源，它能量巨大，取之不尽，用之不竭，它绿色环保，无何任污染，它无处不在，免费使用，既安全又节能，一次投资长年受益，拟在规划范围内空旷开阔处设太阳能电池板，提供照明电源。
04、景观照明的照度及亮度不宜过高，以免造成光污染。照明的设备安装容量按（公共建筑节能设计标准）中的内容执行，照明光源采用紧凑型节能荧光灯及高效气体放电灯（金卤灯等），具有寿命长、光效高、透雾性强、一致十生好并节能的特点，并选用光输出比不小于６５％的灯具，合理的配光，防止眩光的产生，尽量做到“见光不见灯”。根据绿化布置的内的产生，尽量做到“见光不见灯”。根据绿化布置的内容来布灯，融灯光干自然环境中，创造高品质的景观环境，使之具有较强的自然生态氛围。
05、太阳能利用：景观庭院灯、草坪灯的电源采用太阳能电池供电，其他负荷由城市电网供电。
06、采用低损耗变压器。电容器补偿采用自动调节设施。
07、建筑物内采用无卤低烟型阻堪电缆。
08、利用太阳能作为再生资源，建筑内热水供应全部采用太阳能，既节能、又环保。
09、垃圾进行分类收集，统一管理，以方便垃圾清运部门的清理和搬运工作。
10、各类水泵采用变频技术，以节约用电，水景水泵采用太阳能水泵。
11、水循环和过滤技术的使用，大大降低了对自来水的需求，雨水被收集过滤。
12、污废水被生物污水处理装置就地进行净化处理，处理后的水再循环利用。
13、所有使用的洁具都是节水型的，所有灯具都是节能型的。
5.7、实现零排放 十 能源利用，利用再生资源，做到零排放，使能源需求与废特处理实现基本循环利用。
14、 所有建筑物外墙保温采用80MM厚防火岩棉板铺设，岩棉板表观密度为不小于120kg/m³。楼梯间、走廊、前室不采暖部分采用20厚FTC自调温变相保温材料，外墙饰面做法：均为饰面涂料。
15、屋面节能做法：屋面采用B1级70厚挤塑聚苯板，表观密度不小于25kg/ m3 。凡外挑沟、雨棚、KTB等均粘30mm厚聚苯板，表观密度不小于20kg/ m3 。 3、门窗节能做法：本工程外檐门、窗均采用塑钢中空玻璃平开，构造为（6+12+6）传热系数K≤2.6[W/（㎡·k）]。
16、建筑物采暖系统节能做法：采暖形式采用地板辐射采暖，热表及锁闭装臵集中设臵在各层管井内。地板隔热层采用挤塑聚苯板，密度为大于25kg/m3。散热设备、阀门、过滤器、温度计及仪表按照节能设计技术标准进行施工、安装。材料进场时由监理现场见证取样，必须为合格产品方可进行安装、施工。
17、配电与照明节能做法：本楼按区域及用电性质分别由各楼内低压配电柜引出供电干线，以放射式和树干式混和供电方式向楼内照明、电力负荷供电。在最末一级配电箱处设双路电源自动切换装臵。
第七章、 园区安全维稳措施
在改革发展进入关键时期和攻坚克难阶段的新形势下，影响社会稳定的突出问题、安全隐患等不和谐因素依然存在，在有序经营的同时，安全维稳因素也是某文旅文化旅游度假区重中之重。
具体措施：
（1）、坚持“打防结合，预防为主”的方针，切实加强公园维稳安全综合治理工作。“打防结合、预防为主”，是社会治安综合治理工作的重要方针，也是被实践证明的行之有效的工作经验。公园各部门要切实加强公园景区、公共服务区等地点的重点人群和重要设施的管理防范，根据一个时期的治安状况，什么问题突出就解决什么问题，因地、因时制宜部署和组织“严打”整治斗争，切实增强公园游客的安全感。
（2）、要组织协调各方面力量，综合运用法律、经济、行政等手段和方法，大力加强公园治安防控工作。要大力推进人防、物防、技防相结合的社会治安防控体系建设。要形成以公安为骨干，以群防群治为依托，共同维护公园的安全维稳正常秩序。根本上预防和减少公园违法犯罪
（3）、切实维护游客在园区的切身利益。群众利益无小事。生命弥足珍贵，安全重于泰山，安全维稳是关系着社会的稳定，牵动着家庭的幸福，是 “梦幻岛主题旅游度假区”的安全稳定运营的基石，以加强隐患排查整治为重点，进一步明确安全职责，完善工作制度，强化园区安全管理，加强监督检查，狠抓工作落实，形成了全员参与、群防群治、齐抓共管的园区安全维稳工作格局，圆满完成了各项工作任务目标，切实保障游客安全和财产不受损失，维护园区正常的运营秩序。
（4）、提高认识，不断增强责任感和紧迫感 为了使园区工作人员树立"人人都是安全工作者"的思想，主动把园区安全工作与各自的实际工作结合起来，增强"安全第一，预防为主"的意识，在思想上建立起一道安全防护线，
（5）、签订责任书。园区员工签订安全维稳责任书，明确各自的职责。将安全教育工作作为对员工考核的重要内容，实行一票否决制度。贯彻"谁主管，谁负责"的原则，做到职责明确，责任到人。
（6）、园区各个大门有专门治安员进行巡查，进门安检程序按照有关条例法规进行。整体园区进行24小时不间断巡逻，园区内每200米配备两名安全巡逻员。为游客安全保驾护航。
6.1、是加强了门卫管理，严防可疑人员进入园区。
6.2、园区每天闭园后工作人员需对园区整体排查，对可疑人员及物品及时上报。
6.3、是加强对用电线路和配电设施的检查，严防火灾事故发生。
6.4、是加强饮食卫生管理。通过各种渠道多种形式的宣传预防传到实处。
6.5、是进行板报宣传。定期出版安全教育内容，张贴饮食安全防范图片，安全疏散图片"等，有效地提高园区游客及工作人员的安全防控知识和能力。
进一步完善应急预案，加强应急演练，提高应急处置能力。 园区进一步完善了防范和处置各类突发性事件的应急预案。完善细化了各种应急预案及配套措施，规范"第一时间"的应急程序和处置措施，建立健全应对各类突发公共事件的指挥机制、快速反应机制和救援机制。对可能发生的突发情况，对处置工作的每一个层次、每一个步骤、每一个环节，都周密谋划，反复推敲。应急预案制定后，园区紧密结合形势，积极组织全员进行了消防演习、地震逃生演练以及突发事件人群紧急疏散等应急演练，提高游客自救自护的能力。这些活动的开展，大大增强了园区工作人员的安全意识，使工作人员掌握了紧急疏散和自救自护的方法，提高了各类突发事件的应急处理能力。
第八章、 项目发展分析
（一）、发展条件SWOT分析
1.1、优势(Strengths)
——区位优越。景区所在地位于某市市某镇下三工村，距离乌昌两地城市中心区仅三十公里左右，据五家渠市市中心一公里，毗邻五家渠青湖经济技开发园区。离青湖旅游景区不到五公里，地理位置优越。按照未来五年规划，五家渠青湖经济开发区将容纳超过20万人就业，30万人居住，超过50万人的人流量，项目周边40公里范围内居住人口超过350万，对本项目的未来发展非常可观，。
——政策支持。某市市某镇以旅游发展强镇的发展路线，着力建设“某省特色旅游乡镇”。农业旅游资源丰富，各类水产品、瓜果蔬菜等都是某镇的重要支柱产业，三产在某市市GDP的比重越来越高，旅游业的发展是三产重要的一个环节，所以建设该项目是相关政策鼓励下的衍生品。
1.2、劣势(Weaknesses)
——项目拟建地旅游项目开发处于初级阶段，旅游服务设施薄弱，旅游产业体系尚不完备。
——道路交通系统不完善。现状道路基本为未硬化路面，路况较差，道路体系建设还需加强。
——项目位置复杂，与五家渠正好是重叠区，相关基础配套不够完善。
1.3、机遇(Opportunities)
——内需的崛起和休闲旅游产业的蓬勃发展，内需的崛起和旅游业的蓬勃发展，将给旅游业带来巨大的商机，尤其是现在每逢节假日某省的老百姓在整体出游比例中疆内游占到了70%，而疆内游50公里范围内的近郊旅游人数占到疆内旅游人数的60%以上，项目周边50公里范围内人口将近350万，围绕该项目周围50公里范围内每年节假日的游客数量为180万人次，这个数字将会给该项目带来每年40万人次的旅游规模，将给景区带来巨大的商机。
——旅游业发展的宏观背景良好，在某省大力发展旅游业的背景下，项目依托丰富的旅游资源和有利的政策条件给某文旅文化旅游度假区的旅游发展提供较好的发展机遇。
——民以食为天，为该项目配套的中华美食区将收罗大江南北的美食，某省人不出某省就能品尝大江南北各色美食，尽享舌尖上的刺激。
——项目与相关旅游集团签订中专协议，将相关进疆旅游的游客落地直接进驻该项目，作为疆外游客进疆旅游的第一站，预计年发送旅客100万人次。
1.4、威胁(Threats)
由于本项目的模式与定位在某省是独一无二的，与其他旅游景区不存在竞争关系，唯一的威胁就是某省漫长的冬季是旅游低谷，怎么样开发冬季旅游项目是本项目管理运营企业的重中之重。
1.5、分析结论
上述分析表明，某文旅文化旅游度假区具有良好的自然生态环境、深厚的民俗文化内涵，完善的配套服务，拥有较优越的区位市场条件并迎来了良好的发展机遇，但同时也存在不足并面临挑战，我们应紧抓机遇，高起点开发旅游产品，建设精品景区，积极塑造个性化的品牌形象，并通过强势的旅游市场促销，现代化的管理手段和先进的经营策略来营造某文旅文化旅游度假区的整体优势，创造景区新的辉煌。
（二）、开发思路
2.1、选准突破“亮点”，实施集中开发
选准“亮点”区域实施集中开发，带动周边区域的旅游资源开发，是国内外发展旅游的重要经验。“亮点”的选择要综合考虑各方面的条件，既要考虑交通通达条件、城市的依托性，也要避免简单的城市中心论；既要考虑资源品位和特色，也要注意开发的难度与对周边区域的带动；既要考虑民族文化的积淀、民俗民风的浓郁，也要考虑对自然景观、其他优势资源的依托；既要考虑资源开发的最初引爆点，也要考虑持续发展的效应与后劲。总之，要立足通过一个亮点的突破，实现对一个地区的综合带动，使这一地区尽快成为旅游热线中的一个点、或者一个段、或者一条支线。
2.2、高起点、新思路的发展战略
这是宏观层面的发展思路，属于一个地区民族文化资源开发的指导思想。高起点，应首先是在策划、设计方面，然后是具体的开发，再是相关的配套和管理；新思路，主要是指发展模式、策划理念，并非过于具体的一些方面。一些民族文化旅游资源的开发，可采取经营权有偿转让、宣传促销委托独家代理等方式，也可以采取有关地区、投资者联合开发的方式，也可以保护为切入点实施适度规模的开发。
2.3、突出世界建筑文化遗产与儿童教育融合发展
突出世界建筑遗产与儿童科学文化教育融合发展，是增强旅游产品竞争力的重要方面。如何深入挖掘世界建筑文化遗产，是一个值得深入研究的问题。一是表现形式。二是与儿童科教文化与其他旅游资源的有机组合。三是进行深度挖掘，形成有自己独特旅游主题的核心系列产品。这三种表现形式，从实际情况出发，无所谓谁高谁低，关键是看怎样对其有效结合和充分利用，也要看此旅游产品的市场需求。但注意突出特色、提高表现品位、增强吸引力，应是共同追求的主题。
2.4、要认真办好民俗美食节庆活动
民俗美食节庆活动是民族文化集中对外展示的机会和场合，由于景区内设有中华美食城，全国各地、各民族美食一应俱全，各民族之间美食的碰撞与融合，形成景区内一道靓丽的民俗特色，这些民俗美食活动历史悠久、有深厚的文化底蕴、广泛的群众参与基础，因此，虽然持续时间一般不长，但由于媒体的关注发布、外地游人商旅的参与，成为促销民族文化的一个重要机会。
2.5、要大力营造儿童教育互动式旅游特色
目前旅游大部分是以家庭为单位，父母带着孩子出游是现在旅游的主力军，在旅游过程中往往是以大众参观式的方式游玩各个旅游景点，比如自然景观、游乐设施、买纪念品等等，但是以科教文化、互动参与式的旅游模式在全国还没有实现大众化，将中小学课本相关知识内容以实景动态展示的形式展现在游客面前，互动旅游，寓教于乐，既能增加旅游的乐趣和互动性，又能增长孩子的主观能动性，动手动脑，增加旅游乐趣。
（三）、目标市场定位
3.1、旅游市场分析
某省的旅游项目90%是以自然景观而文明全国，比如天山天池、南山、喀纳斯等等，都是自然景观。其他的旅游模式基本上都是以娱乐项目和农家乐为主，产品单一，地域跨度过大，容易产生旅游审美疲劳，单个旅游项目游客的循环性较低。所以某文旅主题文旅度假区打造了可以满足不同需求层次和内容的旅游产品。多元化多层次经营。
3.1.1、需求层面
(1)国内休闲旅游市场的持续快速发展
巨大的需求首先来自国家旅游业的蓬勃发展。我国是旅游资源大国，正在成为旅游经济强国。到2020年，国内休闲旅游将达到年人均1.2～2次，旅游业成为国民经济支柱产业。届时，政策将更为灵活，行业规则制度将更为开放，刺激国民旅游消费的措施将更多。同时，随着我国人民生活水平的提高，人们旅游活动的参与度明显提高。
(2)自驾车旅游市场的成熟（含散客）
随着我国经济的飞速发展，尤其是沿海地区经济建设的先行，私家车已经具有一定的数量，自驾车旅游因其自由、新颖、灵活、刺激而受到人们的青睐，以自驾车旅游为主体的散客已经成为新的旅游形式并呈现强劲增长势头，自驾车旅游的黄金时代已经到来。
(3)旅游业成为社会资本投资热点
目前，社会经济的发展以效益为中心，进入多元化的阶段。旅游业因其较佳的效益而得到青睐，社会资本加速流入，其投资、开发和经营得到进一步的放开。随着旅游业对外开放和市场化程度的提高，这一趋势将进一步加强。外资和民间资本将在旅游业投资，特别商业性旅游项目的投资占据主导地位，投资的方式、渠道也将更为多样化。某市市健全相关规制，完善社会投资的配套服务，加强旅游项目的协调与管理，降低社会投资的进入门槛，为社会资本大规模进入旅游业营造更加宽松的环境。
(4)融入大区域发展的潜力和机会（含城乡建设、市场推广）
某文旅主题文旅度假区不仅是某镇的，同时也是整个某市地区的，全某省的。某市地区的旅游开发是一盘棋，某镇的旅游开发要主动融进大区域发展之中，借周边大中城市之力实现双赢。这包括城市规划、政策、社会发展、基础建设、工业园区、城市信息化、房地产开发、推广促销渠道等。
以上机遇揽括政治、经济、社会、技术等方面。
3.2、供给层面
政策支持：
我国在扩大内需、加快经济结构战略性调整中，提出把旅游业作为新的经济增长点进一步发展壮大。某省各级政府明确将旅游业作为支柱产业和新的经济增长点来培育。某市市委、市政府对发展旅游业也高度重视，并且已成功地多次举办了某市美食节、菊花展等等大型旅游活动。所有这些，必将为某市旅游业的腾飞提供更多的动力和政策扶持。
（四）、市场定位
4.1、区域市场定位：
某文旅主题文旅度假区的目标市场以旅游集团进疆包团游客为主，疆内游客为辅，区域旅游市场定位如下（表7-1）：
区域旅游市场的定位
客源市场
国内旅游市场定位
一级市场
（固定市场）
大型旅游公司进疆包团的外地游客
40万人次/年
二级市场
（核心市场）
疆内以家庭出游为主的游客
（某省、某市、呼图壁、玛纳斯、石河子、奎屯）
（50万人次/年）
三级市场
（机会市场）
疆内在校中小学生儿童游客包团旅游市场
（某省、某市）
（10万人次/年）
4.2、细分市场定位：
◆ 消费阶层：主要面向大众的观光休闲旅游者，兼顾民族文化旅游市场和可转化为观光游客的商务旅游市场；
◆ 出游方式：团队与散客并重，其中散客以家庭出游与伙伴式出游为主，自驾车旅游占有越来越大的比重。
◆ 按职业划分：以工人、学生、企业管理人员、个体经营者、教师与专业技术人员、离退休人员为主，兼顾农民和其他旅游者。
◆ 专项市场：摄影、美食专业爱好者。
第九章、 环境容量及客源市场预测
（一）、环境容量预测
游路测算法
适宜环境容量的估算按以下指标进行：
1.1、 每位游客游览所占面积20㎡
1.2 、周转率：2小时
1.3 、单次景区最高容纳人数=可游览面积/单位游客所占面积周转率
童话城堡—室内休闲广场
36000/202=3600 人
全天可接待游客：21000人
五洲之窗—世界民俗公园
120000/201=6000人
全天可接待游客：70000人
项目一期日接待游客：100000人/天
（二）、客源市场预测
2.1、区域旅游市场背景
2.1.1、2017年，某市市共接待游客超过300万人次，实现旅游收入19.8亿元，比上一年增长10%。 今年以来，某市市积极打造乌昌城市群近郊乡村度假旅游基地，优化精品旅游线路。依托麦趣尔，特变电工、笑厨、托美托、仓麦园等一批企业，积极打造工业观光游；依托某镇十三户村的鲜食玉米、大西渠的桃子、榆树沟的无公害蔬菜，将景点与农副产品组合，打造乡村特色游；借助城市周边的7家小产量酒庄，打造酒文化品鉴游；同时，城市休闲文化游、观音寻根游这些精品线路也逐渐成形，特变电工、文博中心、恐龙馆、杜氏旅游等一批景点被列为城市精品线路重要景点，全市涌现出星级农牧（渔）家乐35家，吸引某市周边游客纷至沓来，观光休闲。一是大力实施旅游项目建设。2016年，全面启动实施杜氏国际乡村文化旅游度假区项目、回民小吃街二期等项目，完成旅游固定资产项目投资6.53亿元。二是不断提升旅游节庆举办水平。前三季度，连续成功举办第十届中国（某市）国际美食文化旅游节、第十四届冰雪风情旅游节、第二届摄影大赛及某镇垂钓大赛、等旅游系列节庆活动，吸引了周边县市大量游客来昌旅游，同时，积极打造某市旅游集散地。三是不断加强旅游宣传促销力度。与《人民画报》、某市日报、都市消费晨报等多家媒体合作，开辟旅游专栏，通过某市州旅游联合营销促进中心网站、新媒体平台，全面介绍某市市旅游资源。四是加强旅游市场秩序检查及旅游执法检查力度，营造了良好的旅游环境。
2.1.2、周边地区巨大的客源市场和出游潜力为景区旅游发展提供了强大的市场支撑。
景区邻近多个风景名胜区可直接成为景区重要的旅游客源市场。特别是与其靠近的杜氏旅游、菊花展为某镇发展跨境旅游提供了有利条件，为景区共享这一庞大的客源市场创造了十分有利的条件。
2.1.3、新的旅游需求趋势为梦幻岛主题旅游度假区的开发带来了契机。
研究表明，未来的旅游需求将呈现以下发展趋势：
◆旅游市场大幅度崛起，消费群体进一步扩大；
◆旅游需求日益多样化和个性化，旅游者对自然和文化兴趣不断增强，以环境保护为取向的生态旅游、文化旅游、主题性旅游将成为今后的发展方向；
◆旅游者更加注重地方个性和特色，带有主题性、刺激性的景点和具有学习意义的深层次文化旅游，如主题旅游区、主题旅游社区和主题城镇等深受欢迎；
◆旅游者的需求结构正在发生变化，传统的观光旅游依然深受欢迎，休闲度假、商务会展旅游正在崛起，游客对旅游产品和旅游服务品质的要求日益提高；
◆旅游者的活动模式、行为规律和兴趣点将发生变化，出游次数增多，由团体旅游向个体散客旅游转变，家庭出游、伙伴出游和自驾车成为主要方式，旅游者越来越重视旅游体验，旅游将从被动转为主动参与。
上述旅游需求趋势，将对某文旅主题文旅度假区的开发产生深远的影响并带来新的发展契机。
2.2、客源市场目标预测
充分考虑本项目客源市场的现状、未来的投资强度和市场潜力，对某文旅主题文旅度假区的客源市场规模预测如下：
与旅游公司合作包团将外游客：
合作旅游公司包团游客人数：40万人次/年（固定）
疆内家庭出行：15万户/次/年 约合50万人次
散客出行：15万人/次/年
中小学有组织性包团游客：10万/次/年
全年计划游客人数：110万人/次/年
第十章、 消防与安全保卫
（一）、景区防火
1.1、采用植物隔离带，空地隔离带或人工防火墙等多种方法，建立防火隔离带体系，预防火灾发生。
1.2、电线等管线全部实现地埋。
1.3、对景区用电、用火的用户进行防火安全知识普及教育。
1.4、教育旅游者严禁随意点火，用火必须注意安全。
（二）、景区重力灾害防治
重力灾害主要指滑坡、塌方、山洪、泥石流等灾害。重力灾害防治工作具体措施如下：
2.1、对建设形成的易松动陡坡地段使用挡土墙加固。
2.2、加强生物防治措施，如提高植被覆盖率。
2.3、完善景区排水系统，减少地表径流冲刷。
2.4、狭窄、险峻、难行的景观路，建设稳固的扶手，防止重力灾害发生。
（三）、景区治安保卫
3.1、在主要旅游场所、旅游路段设立电话，用于查询、问询和报警。
3.2、设立旅游区治安办公室，并设置流动治安人员。
3.3、建立治安保卫应急系统。
（四）、景区医疗救护设施设置
景区内需配备一个医疗救护中心，配备相应的医疗设备、救护设备及医疗人员，具有处理一般及紧急救护的能力。
第十一章、 投资估算及资金筹措（项目一期）
（一）、投资估算
本项目采取概算指标法，其指标的确定如下：
建筑工程：本工程特别重视建筑风格和艺术性，建筑风格包含哥特式、地中海风格、某省穆斯林特色、中国古建筑风格4种风格。建筑工程造价以某省地区同类建筑造价为基础，根据各种风格的要求适当提高标准。根据本规划内容，其建设投资项目包括：主要公共服务设施（景区馆场和文化设施、管理设施）、主要基础设施建设（道路交通，供排水，供电）、村民土地补偿、设备费及相关基础设施建设等费用。
详见下表：
摩儿的城堡—室内休闲广场建设费用一览表
建筑面积：110000 ㎡ 平方造价暂按： 3177元/㎡
序号
项目内容
总费用
（万元）
楼面单价
（元/㎡）
单项合计
（元/㎡）
备注
一
土地费用
278
01
土地出让金（暂定价）
1200
225
15万元/亩（共80亩）
02
城市建设配套（暂定价）
210
19
03
土地补偿（暂定价）
180
34
2万元/ 亩
二
前期费用
140
1
政府相关费用
101
各部门费用
基础设施费、散装水泥、城建档案费、人防、图审、环评、节能评估、质监、防雷审查、城建质检费、排污费、招投标代理费、招标交易费、两金、墙改基金、大修基金、施工许可证等
2
设计费用
22
2.1
规划方案设计
22
2
2.2
施工图设计
200
18
2.3
室外配套工程设计
22
2
3
检测费
3.6
3.1
地勘
22
2
3.2
荷载试验
7
0.6
3.3
试桩费
11
1
4
三通一平
11
4.1
临时用水
22
2
4.2
临时用电
45
4
4.3
清表
33
3
4.4
道路
5
临时设施
2
5.1
围墙、临时办公场所
22
2
三
工程建设费
2050
土建工程
14900
1350
安装工程
7700
700
四
室外配套工程
95
供电系统、供水系统、排水系统、化粪池、消防、有线电视、电话、园区道路、围墙、园区绿化、照明、休闲娱乐设施等
五
开发间接费用
26
1
施工管理
550
10
2
施工监理
60
6
3
造价预决算
55
5
4
各种证件办理
55
5
六
公司经费
15
管理人员工资、办公场所、办公用品、销售器材、车辆费、招待费，按总造价价格5%为公司经费
七
财务费用
10
1
其他财务费用
120
10
八
税费
382.5
288
土地增值税、营业税、教育附加税、城建税、企业所得税、开发税，按总造价12%计算（暂定）
总计
30000
2800
五洲之窗—世界民俗公园建设费用一览表
建筑面积：310000㎡ 平方造价暂按： 380元/㎡
序号
项目内容
费用
（万元）
楼面单价
（元/㎡）
单项合计
（元/㎡）
备注
一
土地费用
94
01
土地租金（暂定价）
3200
3
2000元/亩/年
二
前期费用
660
38.5
1
政府相关费用
1
各部门费用
基础设施费、散装水泥、城建档案费、人防、图审、环评、节能评估、质监、防雷审查、城建质检费、排污费、招投标代理费、招标交易费、两金、墙改基金、大修基金、施工许可证等
2
设计费用
30
2.1
规划方案设计
2
2.2
施工图设计
18
2.3
配套工程设计
10
3
检测费
1.5
4
三通一平
4
4.1
临时用水
2
4.2
临时用电
1
4.3
清表
1
4.4
道路
5
临时设施
2
5.1
围墙、临时办公场所
2
三
工程建设费
550
植树工程（绿化）
910
150
安装微缩景观
2200
360
道路
400
65
四
配套工程
400
65
供电系统、供水系统、排水系统、化粪池、消防、有线电视、电话、园区道路、围墙、园区绿化、照明、休闲娱乐设施等
五
开发间接费用
7
1
施工管理
2
2
施工监理
2
3
造价预决算
2
4
各种证件办理
1
六
公司经费
10
管理人员工资、办公场所、办公用品、销售器材、车辆费、招待费，按总造价价格5%为公司经费
七
财务费用
1
1
其他财务费用
1
八
税费
366
60
土地增值税、营业税、教育附加税、城建税、企业所得税、开发税，按总造价12%计算（暂定） 73000×239×0.12=209万
总计
17000
570
某文旅主题文旅度假区一期项目投资概算（亿元）
名称
总面积
总投资
童话城堡—室内休闲广场
118000㎡
3亿元
五洲之窗—世界民俗公园
310000㎡
1.7亿元
合计
4.7亿元
（二）、资金筹措
资金来源分别为自有资金、众筹资金、营收资金各类资金来源的大致比例为：自有资金50％，一期项目营收30%。众筹方式20%，此项目所有资金没有银行贷款，减轻了企业负担，又实现了资金滚动开发。
其中资金来源如下：
自有资金：2.4亿元
一期项目盈利：2.3亿元
其它方式获得投资：1.9亿元
以上方案是经过论证后得出，在此种比例关系下，二期是在一期实现利润的基础上进行的，由企业依自有资金，降低了企业的风险负担，实现了资金的最佳组合和最佳滚动效果。项目的经营过程中，企业不需要支付银行贷款利息，这将冲减应纳税费，降低营业成本。众筹资金由企业从项目整体营业额中每年抽取13%逐年偿还本金和红利，从项目运营开始偿还。
第十二章， 效益分析
（一）、景区盈利模式
要实现景区效益合理的最大化，既要内部挖掘潜力，延长游客逗留时间，丰富活动内容，增加盈利性项目，有效控制成本，实现景区收入内涵式增长，又要对外开拓市场，拓展产业，实现景区收入外延式增长。
1.1、深化观光型盈利模式。以满足游客需求为前提，丰富观光内容，强化旅游特色，增加盈利性项目，争取早日从传统的以门票经济为主的观光型盈利模式向多元经济为主的综合型盈利模式迈进。
1.2、完善综合型盈利模式。充分利用景区旅游文化和环境所产生的诸多衍生功能，形成了以游憩功能为基础，其它功能为延伸的综合性、多元化的收入模式。一方面，要加强体验式旅游产品的设计，形成情境氛围，引导游客参与，同时要增加外围服务、美食文化等收入点，营造旅游购物氛围，促使游客在体验、观赏的过程中，主动的、自然的、愉快的进行各类消费，增加旅游收入；另一方面，要进行休闲旅游产品设计，增加休闲旅游的收入；此外，要充分发挥景区的文化内涵和社会功能，拓展旅游产业链、积极发展住宿、会议、旅游商品生产与批发销售、文化传播、旅游地产等相关产业，丰富景区多样化的良性收入结构。
1.3、拓展品牌盈利模式。通过开发品牌系列产品和延伸产品，拓展品牌产业，不断发展放大品牌效应、扩充、提升景区的产业收入链，形成多元化收入的商业运作体系。为梦幻岛主题旅游度假区效益的提升和谋求更大的发展开辟广阔的天地。
（二）、经济效益分析
旅游区经营收入的测算依据是类似旅游开发项目的市场调查资料、旅游管理机构统计资料等基础上进行分析、预测得到的数据。经营收入的估算只考虑景区内旅游产业的收益，不考虑旅游经济的乘数效应及对某市市相关产业的带动的因素。
2.1、按照8年时间收回成本计算，该项目一期主要效益营收共分为三个部分，其余营收按照实际经营情况在进行细分，此节不做阐述。
第一部分：旅游娱乐区（餐饮及旅游购物消费和住宿消费收入）
游客消费情况对应表（主要收益来源于项目一期）
消费项目
沃德主题乐园门票
游乐设施
其它
消费群体
散客
旅游公司包团游客
散客
旅游公司包团游客
散客
旅游公司包团游客
日客流量（每年按照10个月计算）
800人/次
300人/次
800人/次
300人/次
1000人/次
600人/次
平均消费水平
40元/人
32元/人
60元/人
50元/人
40元/人
30元/人
日消费金额
32000元
10000元
40000元
12000元
40000元
18000元
日游客消费合计
15.2万元
月游客消费合计
500万元
年游客消费合计（按照10个月计算）
5000万元
纯收益（30%）
1500万元
年销售额递增
5%
2019—2026年利润额
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
1500万元
1575万元
1650万元
1725万元
1800万元
1900万元
1990万元
2100万元
合计
1.5亿元
第二部分：旅游输出收入
台湾精品游输出收入（主要收益来源项目一期）
消费群体
观光游
蜜月游
老年观光游
月包团数量（每团20人）
15团
15团
5团
费用
9000元/人
16000元/对
8000元/人
时间
15天
15天
15天
旅游收入
270万
240万
80万
利润（20%包含提成）
54万
48万
16万
合计
118万
全年利润（按8个月计算）
944万元
纯利润（扣除旅游公司合作分成45%）
500万元
2018—2025年利润额（5%递增）
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
500万元
525万元
551万元
578万元
606万元
636万元
667万元
700万元
合计
6400万元
第三部分：商业销售租赁收入
商业店铺销售收入
店铺归属
销售数量
单价（元/㎡）
总额（万元）
小吃店面
25000
5000
12500
饮品店面
2000
5000
1000
大型餐饮店面
40000
7000
28000
酒店租赁（以租代售20年）
1家
150万元/年
3000
特产超市租赁（以租代售20年）
1家
40万元/年
800
超市租赁（以租代售20年）
1家
40万元/年
800
电影院分成
1家
600
销售总额：41500
纯利：1.6亿元
2.2、利润收入
利润总收入（8）
名称
时间：2018—2032年
某文旅世界民俗公园
1.5亿元
童话城堡室内休闲广场租金
1.6亿元
销售租赁收入
1.6亿元
合计
4.7亿元
2.3成本回收对照表
成本回收对照表（2018—2026年）
支出
收入（8年）
4亿元
4.7亿元
8年项目一期收回成本，并盈利7000万元
按照以上数据显示，该项目建成运营后8年可回收全部成本。
（三）、社会效益分析
某文旅主题文旅度假区的开发建设，有利于促进某镇乃至某市市旅游产业的发展，对调整与优化产业结构，增加就业机会，改善投资环境，提高地区知名度，促进某市市旅游资源的开发利用，对经济的发展将起到极大的推动作用。同时，公园景区的建设有利于创造富有景观特色和休闲机会的人居环境。
3.1、本项目的开发，为某市市旅游业增加了一个新的特色度假区，连同杜氏旅游、菊花展、回民街等形成了某市市比较集中的生态观光休闲旅游景区，带旺某市市各旅游景点和宾馆旅行社，进而促进某市市的商业流通和社会就业。据测算，公园景区直接收入每增加1元，能给相关行业带来近5元的间接收入。游客在旅游过程中的购物、娱乐消费将进一步促进第三产业发展和工农业产品的销售；
3.2、项目的开发，将有助于塑造某市市的地区形象，改善某市市的投资环境，促进招商引资；
3.3、某文旅主题文旅度假区的开发，有助于某市市的经济和社会发展；有助于某市市旅游业形成新热点，增强某市市对外界的旅游吸引力。
（四）、生态效益分析
某文旅主题文旅度假区的开发，将把自然生态的保护与旅游资源的开发很好地结合起来，这不仅符合可持续发展的要求，而且还能同时满足旅游者的需要，对促进生态环境的保护和优化具有重要意义。
第十三章、 村民利益保障及合作模式
某文旅主题文旅度假区建设地点选择为某市市某镇下三工村，该村是离某市市以北最远的村镇。全村以农业耕种和水产养殖为主要经济来源，项目选址地块一路之隔就是五家渠市管辖范围，因为与五家渠相邻。土地常年缺水，已经超过三年没有耕种，现已变成杂草丛生、垃圾遍地的荒地，土地浪费严重，对村民损失更加严重。
现场拍摄图片
按照十八大党中央对大力发展农村城镇一体化的要求。《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》以及中央文件对于加快稳步推进城镇一体化建设的文件和《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十条，我公司选址该地块进行项目投资，既是对荒废土地的合理利用，又可以使村民的损失得到合理的补偿，符合国家相关政策法规。该项目建设采用村企合作模式进行，村集体将土地的使用权以合理的价格租赁给企业，企业支付租金后，取得土地使用权。并为下三工村民优先安排就业。具体惠民及租赁内容政策见下表：）
惠民政策一览表（村民就业）
就业岗位
需求人数
工作类型
岗位工资
学历、年龄要求
餐饮服务类
900
长期工
3000—5000元/月
无学历要求、40岁以下
工程类
20
短期工
160元/天
无学历年龄要求
安保类
30
长期工
3000—5000元/月
无学历年龄要求
园艺类
30
长期工
3000—5000元/月
无学历年龄要求
卫生清扫类
30
长期工
3000—5000元/月
无学历年龄要求
其它
20
短期工
200元/天
无学历年龄要求
文职类
20
长期工
3000—4000元/月
大专以上学历、35岁以下
管理类
10
长期工
5000—8000元/月
本科以上学历、40岁以下
村民创业优惠指导
为下三工村民提供众多的创业机会，以最低的创业成本为村民服务，并为下三工想创业的村民提供低息免担保贷款。减轻创业负担。
该项目每年为下三工村民优先提供工作岗位超过1000个。多余部分面向社会统一招募。每年村民除租金收益外可增加工作收益30000元
1、某镇内部认购计划（项目一期旅游娱乐区）
为了能够充分调动某镇的旅游资源，充分展现某镇特色小镇的特点，我们制订了某镇全民创业计划，拿出200间商铺向某镇老百姓出售，并制定多套减负方式为购房用户提供保障。
具体见下表：
某镇内部认购计划
认购数量
认购价格
认购面积（㎡）
70套
比五家渠市价便宜40%以上
100平米/套
90套
比五家渠市价便宜40%以上
40套
比五家渠市价便宜40%以上
优惠政策
01
返租政策
购买店铺后，我放将以每年总房价8%的租金向购买方租赁店铺，返祖时间由双方商定。
02
按揭带还计划
贷款购买店铺的商户，商户可将店铺经营权交由我方管理，我方将带还贷款店铺的租金。还款时间由双方商定。
03
开店贷款计划
买房商户若无资金开店经营，我方将以银行同等利率向商户提供经营性贷款，具体事宜由双方商定。
2、下三工村共同分红计划（项目一期—五洲之窗—世界民俗公园）
世界民俗公园是村企合租项目，企业占股70%，村集体占股30，并成立村企管理办公室，项目营业后每年乡村集体分红。
旅游业是一个关联度大、带动力强、受益面广的产业，涵盖吃、住、行、游、购、娱等方面，又属于典型的劳动密集型产业,就业门类多、容量大、门槛低、包容性强，对不同层次的劳动力都有需求，能够提供多样化的就业机会，对于周边村民脱贫致富能起到积极作用。
第十四章、 项目风险分析
（一）、主要风险因素的识别
经分析，本项目的风险因素有：
1.1、技术风险
技术方面的风险主要指项目采用先进技术和新技术应用上的可靠性和适用性等存在不确定性。
1.2、工程风险
工程风险主要包括方案、施工与工期等存在各种不确定性给项目带来的风险。
1.3、环境影响
环境影响方面的风险主要指工程建设期对周围水资源、森林植被、自然环境等产生的负面影响，致使项目不能顺利实施或需要增加大量投资进行治理等。
1.4、组织机构
组织机构方面的风险主要指项目组织设置方案不适于本项目的建设或运营，项目法人代表、企业管理层不能胜任项目的组织与管理等，影响项目的实施。
1.5、投资估算风险
投资估算的风险主要来自工程方案变动的工程量增加、工期延长，人工、材料、机械台班费、各种费率、利率的提高，增加和单价的提高。
1.6、融资风险
本项目投资大，具有一定社会公益性，投资回报主要的反映在经济效益、社会效益、和生态效益方面。
1.7、经济风险
经济方面的风险来自投资或后期运营费用的增加，使项目维持运营成本达不到预期目标。
1.8、经营管理风险
项目部门设置和制度建设，提高效率和降低成本的原则，管理要规范化和制度化。要根据市场的变化和内部实际情况，及时完善和修正经营战略，促使经营战略符合实际并切实可行。
1.9、政策风险
政策是一种保障，也是一种风险。加强应加现状及趋势的分析，跟踪国际、国家相关政策动态，合理评估相关政策对项目建设及运营的整体影响。本项目正处在国际金融风暴的萧条时期，金融危机所带来的风险不仅影响到中国，也影响到本项目的开发建设和运营的各个方面。
1.10、财务风险
投资中应摸清调查核实实际情况，取得第一手资料，将预测建立在坚实可靠的基础上，建立梦幻岛主题旅游度假区建设和运营良好的成本控制和财务管理制度。
（二）、规避风险的措施
1、项目开发建设风险对策
1.1、规避项目开发建设风险
主要应坚持按建设程序办事，是按照自然规律和经济法则管理基本建设的一项根本原则，也是项目科学决策和顺利实施的重要保证。根据我国的建设经验，并结合国家经济体制改革和投资管理体制深化改革的要求及国家现行政策规定，本项目的工程建设必须遵循建议书阶段、项目可行性阶段、设计文件阶段、建设准备阶段、建设实施阶段、竣工验收和后评价阶段，有步骤、循序渐进地按照项目建设各阶段的工作要求进行。每个阶段都包含许多不同的工作内容和环节，并按照它们本身所固有的规律，有序有机地联系在一起，形成一个循序渐进的工作过程。
1.2、加强项目管理。
包括做好项目建设计划、项目招投标、项目建设进度安排、项目建设组织、工程管理监督；做好项目开发建设的外部协调等。
1.3、加强项目风险管理
由于市政建设项目具有对人、财、物等各项资源的需求量巨大；实施周期长、经济风险和技术风险大、涉及范围广等众多因素。不可避免地会遇到许多诸如政治、人文、物价、气候等不可抗拒或不可预见的事件。这就要求参建各方对建设风险要有清醒的认识，采取切实有效的应对措施加强自身的风险防范能力和承受力。
工程项目投资的成功往往依赖于对风险的认识和管理。因此，风险管理活动应从工程项目决策阶段开始。另外从科学决策的角度来看，在项目立项之前必须对拟建项目经济与技术方面的风险进行识别、分析和评估，以辅助决策者进行决策，尽早采取防范措施来避免、转移和减少风险的发生。同时也是符合我国基本建设程序要求的，对防止投资失误，有效利用资源，减少风险损失具有十分重要的指导意义和现实意义。
由于风险管理活动中需要的预测、分析方法比较复杂，需要高深的专业知识，因此将专业咨询机构引入风险管理活动，发挥专业咨询工程师的优势和特长，与项目风险管理人员一道开展风险管理是非常有益和必要的。
第十五章、研究结论与建议
某文旅文化旅游度假区一期的开发是符合自治区、州、市对旅游业的发展方向的。具备了良好的建设条件，在经济、社会、资源、环境等方面具有较好的综合效益，具有开发的充分必要性，此项目建设可行。
（1）、本规划准确地对景区进行了定位，丰富了民俗文化，这对某市市乃至整个某市州地区旅游业都具有较大的影响。
（2）、从单一的观光旅游型转为集观光旅游和休闲度假、美食文化、娱乐互动为一体的综合型、参与性旅游景区。为游客提供观赏、娱乐、享受一体的旅游环境。
（3）、本项目规划实施后，可产生一定的带动作用，主要带动某镇及下三工村周边社会经济的发展，生态环境效益明显，社会效益可观。
该项目将严格贯彻执行国家和地方政府有关法规政策法规，向社会提供全面、舒适、安全的的现代化旅游景区，旅游、餐饮、观光、娱乐、教育为一体的综合性旅游度假区，对带动当地经济发展、农民增收、就业、创业积极性都有着十分重要的意义。其建设十分必要，同时具有良好的经济效益和社会效益，该项目是可行的。
