—壹—
这一次，高新地产斩获惊人战绩，可以说，本土房企力挫群英，以30.24亿元摘地147亩，让高新软件新城土地价值更上一层楼。
3月21日，西安土拍再次聚焦高新区，备受瞩目的“软件新城板块”2宗优质宅地高调亮相，吸引了近30家TOP级房企激烈角逐，最终高新地产“力战群雄”，以“总地价197400万元+105000万元公办学校建设资金”一举拿下两宗地开发权。
参与此次土地竞拍房企分别有：万科、保亿、招商、雅居乐、平安、中南、融创、龙湖、华远、新城、金科、蓝光、旭辉、金辉、碧桂园、金地、中粮、中梁、中海等近三十家房企，可以说，西安土地争夺莫过于此。
为什么这一块土地如此稀缺？高新软件新城是高新区“5882”战略中“中国软件名城”的引领者和“千亿级软件信息服务产业集群”的承载地，汇聚了华为、新浪、阿里巴巴、三星、施耐德、汇丰、大疆创新、海康威视、当当等知名企业，拟建设“万人规模”研发基地。
可以说，“黑科技之都”在西安，“黑科技”多在高新。据悉，未来五年，西安软件新城全面实施软件和信息服务业千亿级产业集群培育计划和赶超计划，全面推进产业升级，要打造中国软件名城。
可以说，这是一个融汇企业总部、科技研发、高端消费的新城，也是高新区迎战国际化的“奇迹倾盆”的一公里，因此，房企敢于重金摘地！
—贰—
有一点必须点赞，关于公租房政策高新区率先发力，先是天地源摘地梁家滩打响公租房第一枪，随即高新软件园新地拍卖，再次要求配件公租房。
按照《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》（市政办发〔2018〕85号）要求，再次要求租房配建按照不低于住宅总建筑面积15%的比例实物配建，其中5%无偿移交政府，10%由政府回购。此次，竞拍达到最高限价后转竞高新区公办学校建设资金，100万起，增幅为100万/次，价高者为竞得人。
虽然，这一次地价没有冲破西安楼市天花板（幸福林带，XC11-5-371），也没有在竞公办学校建设资金方面创新（沣西新城，WL-6-4、WL-6-6），但此次摘地，却是一次价值鉴证！
地块一：成交信息
【地块名称】高新GX3-35-7号地块（北地块）
【基本信息】出让面积：51.073亩；容积率：2.8；计容建筑面积：9.53万㎡；起始价：39905万元，起始亩单价：781万元/亩，起始楼面价：4186元/㎡，可售楼面价：5391元/㎡。
【用地性质】住宅用地
【出让年限】70年
【地块位置】高新区云水二路以西、云水三路以东
【竞得企业】高新地产
【参拍企业】万科、深圳天健、保亿、招商、雅居乐、平安、中南、融创、龙湖、华远、新城、金科、蓝光、旭辉、金辉、碧桂园、金地、中粮、重庆华宇、四川新希望、弘阳、西安高新地产、中梁、中海、香港置科、西北航空共26家
【成交情况】土地完全成本：108645万元，实际获取开发销售土地面积为43.769亩，亩单价：2482万元/亩，楼面地价：13298元/平米（开发部分）
地块二：成交信息
【地块名称】高新GX3-35-8号地块（南地块）
【基本信息】出让面积：95.87亩；容积率：2.8；计容建筑面积：17.89万㎡；起始价：76228万元，起始亩单价：795 万元/亩，起始计容楼面价：4260元/㎡，可售楼面价：5721元/㎡。
【参拍企业】万科、深圳天健、招商、雅居乐、平安、融创、龙湖、华远、新城、金科、蓝光、旭辉、金辉、碧桂园、金地、中粮、重庆华宇、四川新希望、西安高新地产、中梁、中海、世茂共22家
【摘地成本】土地完全成本：201195万元，实际获取开发销售土地面积为79.947亩，亩单价：2517万元/亩，楼面地价：13482元/平米（开发部分）
从目前两次土地竞拍来看，公租房政策作为保障房主流产品，5%无偿转移+10%政府回购，虽然惠及民生，却也造成了土地刚性成本上升。但能够在商品房和保障房之间寻求一个平衡点，已经是极为不易。详情见《公租房PK高房价？西安楼市谁会笑到最后？》。
这一次土地拍卖，可以说，验证了高新土地价值，东二环楼面价9117元/㎡，百花村楼面价8554元/㎡（实际成本），幸福中路楼面价15447元/㎡（实际成本），为什么高新一直低？
—叁—
2019年，高新区连续两块高价地都集中在高新三期梁家滩，紫薇、天地源相继摘地，楼面价最高达到7953元/㎡。
但这一次不同，高新软件园虽然在三环之外，却是西安高新区产业中心地带，国家级园区、城市公园、华为研究院等环伺，地段价值极高。
可以说，此次摘地确实刷新了高新地价新高度，此前幸福林带楼面价15447元/平米（地籍编号为XC11-5-371），最主要是安置费用，还有拆迁补偿，导致成本过高。但这一次，高新软件却是净地，竟然一举拍到了楼板价13482元/㎡，令人大呼意外。
这一次土地拍卖，充分验证了高新区的宣传点“首善之区”，2018年城市GDP为开发区之首，高达1576.96亿元，不仅配套最好，土地价值也是最高。
但反观市场，这一次土拍，最大的“受益者”却另有他人，即苏宁和万科。一是，苏宁摘地就处于新地块之侧，还未开售，先火一把；二是，万科·翡翠国宾处于高新一期，规划体量最大，货值最为充足，有如此高价地助推，更加夯实了地段价值。
如果以此为基准，为了高新一期土地价值更有保证，站在楼板价13482元/㎡基础之上，城市核心资产价值更高！
—肆—
在通篇看完摘地后网媒评论之后，关于此次土地拍卖，有四点必须强调：
其一，关于高价摘地，鉴证了高新土地价值。2018年高新区GDP1576.96亿元，仅次于成都高新区GDP1877.8亿元，经济实力雄厚，土地价值高是理所当然。3月17日成都摘地，楼面价达到1.7万/平；3月21日西安摘地，楼面价达到1.3万/平，西安并没有打破西部记录，还有一定差距。
其二，关于地价突涨，没必要炒作“地王”。尽管1.3万/平的地价，刷新了西安土地市场预期，但并不意味着所有土地全部上涨。全国土地流拍潮并没有刹车，主城区外土地流拍虽不严重，但仍有案例，在关注土地价格上涨的同时，也应该对市场有敬畏之心。
其三，关于国企摘地，不少人重提“托底说”。2018年我们反复在强调，经济形势不好，必须有人出血搞建设，央企猛拍地王，就是要稳住土地市场。金茂、电建、华侨城、金泰、陕煤、紫薇、天地源、高科等房企摘地，都存在这个情况，不能让市场跌穿，一定要稳住地价、稳住预期、稳住收益。
其四，关于公租房建设，两个20%政策。《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》用地要执行“两个20%”，20%的公租房，20%共享产权房，惠及民生。但人们似乎忽视了一点，5%的无偿转让+10%的政府回购，其实已经击破了房企极限率润率，为了满足底层群体住房，土地价格必须转嫁给房企。
数据/西安楼市楼市顶底部-西安房天下
当然，没有必要过分焦虑，西安发展始终不均衡，既有高新区这样的高点，地价1.3万/平，房价突破4万/㎡；也有高陵/泾河新城这样的低点，地价180万/亩，房价仅有0.65万/平。
正是因为市场发展不均衡，因此，不能手低眼高，只看地王豪宅，不看刚需普宅，在发展中勇猛精进的大西安楼市，还有很多可以挖矿的地方！
