特别是在房地产企业管理与实践中，经营绩效是企业管理的核心内容，对企业战略和目标的实现起着至关重要的作用。研究和提高房地产上市企业的经营绩效，使房地产上市企业能够面对疫情冲击下的市场竞争，呈现良好的恢复状态，更加全面和充分面对未来的竞争，
一、基于Malmquist指数方法的房地产上市企业经营绩效动态评价1、 Malmquist指数方法
1953年，最早由瑞典学者StenMalmquist创建了Malmquist指数方法。随后，Diewert等人应用于生产效率的指数测算。再后来，RolfFäre等人结合线性规划理论将Malmquist指数方法推广应用。
按照这种方法，我们不仅可以研究每年房地产市场上市企业的技术进步情况，还能把效率细化拆分，分解得到各因素的整体绩效变化情况，获得更多具有实用价值的信息分析数据。
2、房地产上市企业经营绩效评价
利用Malmquist指数方法对46家房地产上市企业2015-2020年经营绩效变化情况进行分析，计算过程分三步，第一步是计算出房地产上市企业2015-2020年各区间的全要素生产率指数值。第二步是分解全要素生产率，得出的技术效率变化值和技术进步数值作第二轮计算。第三步是再分解技术效率变化指数，得出的纯技术效率变化值和规模效率值作最后一轮计算。
通过整理计算结果，得出2019-2020年46家房地产上市企业经营绩效动态评价结果如表所示：
通过整理计算结果，得出2018-2019年46家房地产上市企业经营绩效动态评价结果如表所示
通过整理计算结果，得出2017-2018年46家房地产上市企业经营绩效动态评价结果如表所示：
通过整理计算结果，得出2016-2017年46家房地产上市企业经营绩效动态评价结果如表所示：
通过整理计算结果，得出2015-2016年46家房地产上市企业经营绩效动态评价结果如表所示：
基于以上评价结果，接下来将从两个方面进行经营绩效动态评价结果分析：
根据46家房地产上市企业2015-2020年各区间的经营绩效动态评价结果，计算得出整体上的房地产上市企业各年全要素变化指数的值，具体情况如下：
由上表和图分析可知：
在2015-2020年的6年间，房地产上市企业全要素生产率平均值下降1%，表明受疫情的影响，经济有所倒退。其中综合技术效率变化指数降低1.3%，纯技术效率变化指数降低0.8%，规模效率变化指数降低0.5%，而技术进步指数增长率为0.3%。
从全要素变化来看，全要素变化波动明显。全要素变化在2018年前后波动剧烈，在2016-2017年增长率为2.5%达到顶峰后呈现持续下降趋势，这与我国对房地产的一系列调控政策出台不无关系，房地产行业从火爆到出现低迷，大规模裁员等，面临着严峻考验。
综合来看，当全要素变化率大于1时，规模变化率基本大于1，呈正向发展。以2016-2017年为例，纵使技术效率小于1，带动纯技术效率小于1，但其规模变化率大于1，不影响其全要素变化大于1。
在6年间平均技术效率变动的情况中，纯技术效率变化值下降0.8%，规模变化值也下降0.5%，均小于1，处于下降姿态中。说明我国房地产行业创新水平有所回落，规模扩张有所减慢，反映出现代房地产行业技术落后的事实。
从技术效率上看，变化不稳定，总体来说是呈下降姿态。其中下降波动最明显的是2019-2020年，下降4.3%。
其中2018-2019年，技术效率变化、纯技术效率变化以及规模效率变化出现相同状况，它们的值均小于1，即使技术进步指数大于1，并不能使得全要素变化大幅提高。再如2016-2017年，技术进步指数和规模效率变化均大于1，结果全要素变化大于1。
从技术进步指数上看，其牵一发而动全身，即全要素生产率变动的增长主要是由于技术进步指数的提高。如2016-2017年，技术进步指数超过1，其增长率为3.6%，同样规模效率变化值超过1，其增长率仅为0.2%，从最后的全要素生产率增长2.5%可以说明，技术进步的影响将远远大于规模效率的影响；又如2017-2018年，全要素生产率增长高达2.4%，但其规模效率的增长率仅为0.5%，反而技术进步增长率达到1.9%。
通过比较这些数据，我们可以得出结论，技术进步指数在所有因素的变化中起着重要作用，并且在一定程度上反映了规模效率的提高，这并不能导致所有因素的提高，而且影响的程度远远低于技术进步的变化。
纯技术效率变动的波动趋势与规模效率变动的波动趋势相似，可以看出，过去五年的平均值是几乎相等的，反映了纯技术效率变化情况对规模效率变化的显著影响。
纯技术效率已经成为限制中国房地产行业规模进一步增长的关键因素。在房地产领域，引进发达国家的先进管理模式，学习技术领先国家的尖端运作技术，提高技术影响的生产效率，对于提升我国房地产企业规模具有重要的作用。
根据46家房地产上市企业2015-2020年各区间的经营绩效动态评价结果，统计46家房地产上市企业对于各年全要素变化指数评价结果的分布情况，具体情况如下：
由表和图分析可知，2015-2016年各企业全要素生产率小于1的企业占比均未超过50%，说明企业经营发展总体良好，其中技术进步指数小于1的有14家，占比30.43%，纯技术效率变化指数小于1的房地产上市企业有12家，占比26.08%，说明技术进步、纯技术效率较好，对企业的经营发展起到促进作用。
由表和图分析可知，2016-2017年各企业全要素生产率小于1的企业占比同样均未超过50%，而且比上一年度有较大进步，此年度企业经营发展总体较好并稳中有进，其中技术进步指数大于1的有34家，占比73.91%，说明技术进步较好，对企业的经营发展起到促进作用。
3、小结
综上所述，2015-2020年这六年间，技术进步、纯技术效率和规模效率对房地产上市企业的重要性及效果是不断变化的。在2015-2018年，技术进步、纯技术效率变化对房地产上市企业经营发展起积极促进作用，并在2018年达到顶峰。
在2018年-2020年，技术进步、纯技术效率、规模效率大于1的企业家数出现明显下降，说明他们对企业经营发展起了阻碍作用。由此可见，企业面临的主要问题是技术进步水平是否适应市场发展、管理模式是否创新、企业规模是否正确扩张等方面，需进一步提升企业规模效率与技术水平，提高技术影响的生产效率，以技术进步引领企业转型发展。
二、扎根理论同一年度在不同房地产上市企业的经营绩效存在显著差异并且同一企业在不同年度的经营绩效同样存在较大差异。关于经营绩效存在差异的问题需要进一步研究影响房地产市场上市企业经营绩效的主要因素和机制。
基于目前很多文献对房地产上市企业经营绩效简单评价后便没有再进一步研究经营绩效背后的影响因素，因此本文将对基于扎根理论对房地产上市企业经营绩效影响因素作进一步的研究。
哥伦比亚学者Strauss和Glaser着重研究定性方法，成功创造了扎根理论研究方法。它使用系统的程序来发展和归纳基于某些现象的理论。
扎根理论要求研究人员从原始数据出发，放弃所有理论假设，借助系统收集数据归纳出反映社会现象的定义。经过四十多年的研究，基础理论被应用于许多领域，被认为是定性研究中最具权威性的方法。
扎根理论的基本思路包含六个方面，具体如图所示：
现有三种模式的扎根理论，分别是经典模式、构建型模式以及程序化模式。常用作科研的是基于程序化模式的扎根理论。鉴于房地产上市企业经营效率影响因素的复杂性，本文采用程序化模式。程序化模式的扎根理论需要遵循一定的步骤，具体如下：
1、研究问题的产生。扎根理论研究的问题通常是事物现象的作用和过程。通过定义研究问题，从而选择研究对象。
2、数据收集。采用实地考察、问卷访谈和文献分析等方法收集数据。
3、编码分析。对原始数据实施开放式编码、轴心式编码和选择式编码。编码是该理论的核心和基础。开放式编码是指对最原始数据进行逐条分析，通过比较和归纳形成初始概念和最初级范畴。
轴心式编码是指根据典范模型对概念和范畴进行分类，建立它们之间的关系，往上发展成上级范畴和更上一级范畴。选择式编码是在各范畴的基础上形成核心范畴，并提出理论识别假设。
4、理论构建。对编码过程中形成的概念和各级范畴进行比较分析，建立其相互关系的判断理论。
三、案例选择与资料收集由于本文旨在研究房地产上市企业的经营绩效影响因素，评价对象为国内三家证券交易所的房地产企业。因此，我们从上面的46家房地产上市企业中选取绩效评价相对较好的Y公司和绩效评价相对较差的L公司。
Y公司，总部设在广州，主攻房地产开发和运营。业务主要集中在广州，并逐步扩展到珠三角、长三角城市群以及环渤海经济区。
L公司，以房地产开发、经营为主，总部位于广州。业务包括房地产开发、物业管理及室内装修，下属项目分布于中山、广州、佛山和香港、澳门等城市。
开放式编码是指原始数据的分解和自由裁量，逐字逐句分析，以及事件之间与概念之间的持续比较，以创建初始概念和各级范畴。具体流程如下：
第一步，根据原始编码标准，从访谈记录的原始数据中提取关键句，以便对其进行概念化。
第二步，挖掘各级范畴和命名。数据来源有很多种，包括摘自文献，访谈记录，专家研讨等。
第三步，研究各级范畴的性质和维度。在开放式编码中，必须有一个开放的思想，没有任何事先的假设和预定的理论框架。
通过研究与分析，获取40个初始概念，结合初始概念的重复性，以及删除一些频率太低的初始概念，细化后获得19个三级范畴。访谈资料中的开放式编码数据如上表所示。
轴心式编码的目的是通过聚类分析建立不同子类别之间的相关性和逻辑顺序，围绕“轴心”范畴建立关系网络，并创建一级范畴和二级范畴。
“因果-现象-上下文-中介-策略-结果”可用于将各范畴与一级范畴相结合。作为轴心式编码的重要工具，典范模型可以更准确地捕捉一级范畴的六个方面，串联概念之间的联系，为选择式编码选取出核心范畴做好准备。
在轴心式编码阶段，对上表中的概念和范畴进行多重比较，综合考虑范畴之间可能存在的不同联系。本文最终使用典范模型得出2个一级范畴和7个二级范畴，具体如下表所示。
根据上表的编码分析，还未能形成完整的影响因素模型。但是根据现有编码结果，可以得出以下一些结论：
1、房地产上市企业绩效影响因素是由外部因素和内部因素两个维度组成的。
2、外部因素是房地产上市企业难以掌控的，会侧面影响房地产上市企业的运作和发展。其中，国家政策包括国家宏观调控、制定产业计划、货币政策、知识产权保护，市场环境包括市场经济环境、市场融资环境、汇率风险，区域环境包括区域科技水平、区域政府服务。
3、企业战略、企业执行力、企业价值观和企业领导力，共同组成了内部因素。它们是相互关联相辅相成的，共同推动房地产上市企业运行机制正常运转。
内部因素相对于外部因素，企业内部的各种决策因素更正面影响企业经营活动的绩效情况。在企业内部中，企业战略可以划分为市场洞察、价值主张、市场定位、竞争优势和技术创新。
而另一个重要因素，企业执行则可以划分为组织变革、融合发展、投资者关系、人才政策和企业文化。
选择式编码旨在各范畴的基础上形成核心范畴，并提出理论识别假设。该阶段同时还要填补尚未完全概念化的范畴，最后形成的核心范畴起主导作用，可以与所有范畴相结合。
选择式编码的具体阶段如下：第一阶段是明确路线；第二阶段是描述通过编码获得的核心范畴、一级范畴以及二级范畴；第三阶段是补充或完善不完整的概念范畴；第四阶段是选择核心范畴；第五阶段是将核心范畴与其他范畴建立理论联系。
按照这五个阶段，深入分析房地产上市企业影响因素的19个三级范畴、7个二级范畴和2个一级范畴。在结合原始数据的基础上，研究得出影响因素模型，如图所示。
根据图可知：（1）核心范畴是“房地产上市企业经营绩效”。在此核心范畴中，围绕该核心范畴，各级范畴和初始感念相互关联。房地产上市企业经营绩效取决于外部因素和内部因素。
（2）国家政策、市场环境和区域环境对房地产上市企业具有外部影响作用。在此基础之上，企业战略、企业执行、企业价值观和企业领导力对企业产生直接内部影响。这也就明确了核心范畴的路线。
（3）内部因素的四个组成范畴是相互关联相辅相成的，共同构成了房地产上市企业的内部运作体系，直接影响着经营活动的绩效。
（4）房地产上市企业要想提高业绩，保持持续健康发展，需要从上述因素分析自身的现状、优势和劣势，并不断改进。
总结基于目前很多文献对房地产上市企业经营绩效简单评价后便没有再进一步研究经营绩效背后的影响因素，由此选择扎根理论方法研究影响房地产市场上市企业经营绩效的主要因素和机制。
首先分别访谈经营绩效相对较好和经营绩效相对较差的两家房地产上市企业高管，形成访谈初始数据，通过提炼关键语句对比分析，整理得出初始概念。然后通过开放式编码、和轴心式编码分析得到一、二、三级范畴。
最后，通过选择式编码选择核心范畴，建立理论联系，提取最终的影响因素模型。其中，国家政策、市场环境和区域环境对房地产上市企业具有外部影响作用。
在此基础之上，企业战略、企业执行、企业价值观和企业领导力对企业产生直接内部影响。其中外部因素包括国家政策、市场环境和区域环境，内部因素包括企业战略、企业执行、企业价值观和企业领导力。房地产上市企业要想提高经营绩效，保持持续健康发展，需要从影响因素分析自身的现状、优势和劣势，并不断改进。
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