广州市城市更新项目流程
拆迁是城市更新项目的关键点，其实施流程大体可分为前期准备、拆迁谈判及补偿安置三大阶段，具体又细化为前期摸底调查、测绘确权、拆赔标准和协议制定、拆迁协商谈判、搬迁协议签订、搬迁补偿及回迁，7个流程。
具体工作开展阶段：拆迁团队组建、前期摸底调研、产权确认、测绘查丈、制定拆迁方案、制定拆赔标准、制定拆赔协议、造势宣传、集中签约、补偿款过渡费支付、房屋移交、疑难处理、钉子户处理、房屋拆除、档案归档、回迁选房方案、回迁房办证。
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目的掌握项目范围内的具体情况、为谈判签约策略提供决策依据。
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前期摸底调查内容：权属调查、现有建筑状况调查、用途业态调查、市场价值调查、业主二房东、建筑类型调查、周边拆赔标准调查、产权状况调查、拆赔期望值调查、业主调查、自住出租、货币补偿及置换比例、置换类型比例、特殊要求、周边拆迁推进进展、置换户型调查等等。举例子，业主档案：业主信息（身份、社会背景、家族、性格爱好、收入来源、婚姻、子女等等）、房屋信息（产权、面积、楼层、业态、结构特征、图片等）
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前期摸底调查方式初步略低的方案与村股份公司沟通；直接向业主收集各种资料、聊天、间接向二房东、租户、商户等；参考周边项目开发商标准……不光要摸底调查，还要在此基础上，明确下一步怎么处理，怎么应对？尤其面对城中村拆除重建这种权属复杂性质多样的局面。早做预案早处理，别等拆迁谈判开始才慢慢处理。拖延一天，过渡费就多不少钱，浪费不必要的资金。
举个例子，权属核查出现以下情况该如何处理：
1、核实权属来源的真实性；
2、核实产权依据的真实性；
3、对于无证的，尽量多角度了解产权的真实性；
4、有证房产，私下交易的、或分家产。
5、红本登记权利人已经死亡；
6、登记权利人已经离婚；
7、登记权利人为未成年人；
8、登记权利人为无民事行为能力；
9、登记权利人为港澳台人士；
10、原登记权利人已私下转让房产；
11、登记权利人失踪或下落不明；
12、登记权利人为已注销单位；
13、原登记权利人为单位，但已分房个人；
14、绿本房一本多卖；
15、产权证抵押；
16、产权证查封；
17、绿本存在证载权利人与实际控制人不符的情形；
18、证载为企业而存在经备案的购房、分房协议的绿本；
19、存在法院生效判决的绿本房……前期摸底调查非常关键，做不好，极有可能导致拆赔标准制定失误，最终导致拆赔谈判失败
广州市城市更新项目流程图
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